Relevant d’un enjeu social, économique mais aussi stratégique pour le développement des territoires, la question de l’accession à la propriété mérite une large réflexion. Mardi, l’ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement) conviait l’ensemble des acteurs locaux de l’habitat à un décryptage des dispositifs en place et à un échange d’expériences afin de stimuler les initiatives.

«  Réamorcer la pompe sociale  »

La présentation des dispositifs constitue une information technique, lourde et assez complexe. Ce que l’on peut déjà retenir de notre entretien avec Maximilien Flosi, conseiller-juriste à l’ADIL, c’est que l’accession à la propriété peut permettre de « réamorcer la pompe sociale. »
À La Réunion, 60 à 70% de la population est éligible au logement social dont la production, on le sait, n’a jamais été aussi faible alors que 25.000 demandes sont en attentes. A l’opposé, les personnes éligibles à la défiscalisation s’en sortent parfaitement bien, puis il y a une tranche intermédiaire (près de 20% de la population) qui, de par la stabilité de ses revenus, pourrait et souhaiterait devenir propriétaire mais n’y parvient pas en raison des coûts du foncier et du bâti. La conséquence est que ces ménages intermédiaires occupent des habitats à loyer modéré qui devraient théoriquement revenir aux familles les plus modestes : le « turn over » dans les HLM est au point mort. Comme il est impossible d’agir sur la baisse des prix du foncier et du bâti, les dispositifs en faveur de l’accession à la propriété peuvent quant à eux permettre de développer le Logement Evolutif Social, d’offrir aux ménages la possibilité de créer leur logement tout en libérant des places dans les HLM qui seront immédiatement occupées.
Et Maximilien Flosi de préciser qu’il ne s’agit pas que tout le monde devienne propriétaire - même si c’est le souhait affiché du gouvernement - ni de sous-entendre que l’accession à la propriété va permettre de créer tous les logements manquants à La Réunion, mais il s’agit bien de « réamorcer la pompe sociale. Ce n’est pas LA solution à tout, mais une partie de la solution sur laquelle les pouvoirs publics peuvent travailler. » En fait, il s’agit de gagner du temps en repoussant le problème soit, au niveau du foncier grâce à un portage qui permet à l’acquéreur de différer l’achat du terrain soit, par un crédit sans intérêt, remboursable là encore plus tard. « On prête une somme à 0% et on rembourse 18 ans plus tard sachant qu’avec le temps la valeur de l’argent s’érode. 1.000 euros aujourd’hui n’auront pas la même valeur dans 10 ou 15 ans, explique le conseiller juriste. Repousser le problème permet aussi de rendre les gens plus solvables. »

Rembourser plus facilement, plus tard et à moindre coût

Contre toute inquiétude, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) n’a pas été supprimé par le gouvernement et grâce même à l’intervention des élus et acteurs locaux de l’habitat, La Réunion en a obtenu plus, remboursables plus tard. « C’est mieux, mais surtout plus adapté à la pauvreté des ménages plus importante à La Réunion », rappelle Maximilien Flosi. Les nouveaux dispositifs servant à faciliter l’accession à la propriété marque d’ailleurs, selon lui, le souhait des pouvoirs publics d’inciter communes, communautés de communes, collectivités départementales à les actionner, à développer des projets. « Si elles s’impliquent plus, l’État dit qu’il fera plus. Si par exemple, une commune verse une subvention de 3.000 à 4000 euros à l’acquéreur, elle permet une majoration du PTZ de 10.000 à 12.500 euros, d’où un effet booster. De la même façon pour le foncier, un organisme va porter le coût du terrain pendant que le propriétaire paye sa maison. L’idée est de dire que comme les ménages manquent d’argent pour acheter, et le terrain et la maison, on va agir sur l’un des deux ou les deux. » Rembourser plus facilement, plus tard, et à moindre coût : telle est l’idée proposée pour « sortir par le haut du HLM. »
L’ADIL n’a pas d’évaluation concernant le nombre de familles qui pourraient être concernées par ces dispositifs. Une chose est assurée, elles sont nombreuses. Lors du débat de mardi, un représentant du TCO témoignait justement que pour une seule maison (du semi collectif, donc en ville avec une petite cour) en PTZ de 120.000 à 200.000 euros, 20 demandes étaient éligibles.

«  Il s’agit aussi d’une volonté politique  »

« On veut déjà sensibiliser les collectivités sur les dispositifs, leur donner envie de s’impliquer, explique Maximilien Flosi. Après, combien on en fera...? Tout dépendra de l’implication de chacun, de la capacité à travailler ensemble (Etat, collectivités, communes, banques...) sur de petites opérations, autour de projets. » Et le conseiller juriste de ne pas s’inquiéter des moyens logistiques ou compétences techniques des collectivités locales pour activer les dispositifs. « Sur de petites subventions, de petites programmations, c’est assez simple, on peut même dire que ce n’est pas compliqué à faire. Si en revanche elles veulent utiliser les bonifications d’intérêt, utiliser les terrains dans des projets à plus long terme, c’est certainement plus difficile à gérer. Mais une commune comme Le Port, avec les banques, la Caisse des dépôts et consignations, l’État, le Département et des bureaux d’études, s’est déjà engagée. Il s’agit aussi d’une volonté politique. »
Devenir propriétaire est le projet de vie de nombreux foyers. Maximilien Flosi en reçoit tous les jours dans son bureau. Alors si ces dispositifs peuvent les y aider, que les fonds sont là et qu’en plus, l’accession à la propriété revient moins cher pour les pouvoirs publics que le locatif qui n’est bien sur pas à mettre sur la touche : « il faut y aller et prendre toutes les bonnes idées où elles sont. Encore une fois, ce n’est pas La solution, la panacée, mais il faut essayer de mobiliser l’intelligence, les talents qui savent très bien faire ici car on a de très bons professionnels. Ce n’est pas si compliqué que ça. »

Après cette première conférence débat, il faut encore un petit temps de digestion pour, sur la base d’une large concertation, identifier les points de blocage éventuels, les projets et les stratégies de chaque commune qui permettront d’optimiser ces dispositifs. Les opérations doivent être évidemment cohérentes, maîtrisées, dans le respect des enjeux liés à l’aménagement, au déficit de foncier aménagé plus que de foncier (bien que le retard pris dans la constitution de réserve reste un frein). Mais une petite maison en ville, à proximité des équipements publics, de son travail contenterait plus d’un ménage à La Réunion. Si comme l’a également souligné Maximilien Flosi, « tous les acteurs sont intéressés », reste à passer à la phase d’action.

Stéphanie Longeras

Les nouveaux dispositifs en bref

Par décret du 26 décembre 2006, le nouveau Prêt à Taux Zéro DOM, permet le doublement du PTZ (+25% en zone urbaine sensible ou zone franche urbaine). Il s’adresse aux primo-accédants qui doivent répondre à certains plafonds de revenus en fonction de la taille du ménage.
Soit en subventionnant l’acquéreur (3.000 à 4.000 euros), soit en bonifiant un prêt, ou soit encore en louant le terrain à moins de 15 euros par mois jusqu’à son achat, une collectivité peut intervenir pour permettre la majoration du PTZ l’augmentant ainsi de 10 à 12 500 euros. Là encore, certaines conditions sont fixées pour l’acquéreur (il ne doit pas dépasser les plafonds HLM, il doit s’agir de l’acquisition d’un logement neuf, résidence principale).
Pour des informations plus complètes, des conseils aux collectivités ou encore une évalutation du PTZ pour les ménages, nous vous conseillons de contacter l’ADIL 12 rue Monseigneur de Beaumont, 97477 Saint-Denis Cedex ; tél : 0262.41.14.24 ; fax : 0262. 21.37.52 ; (www.adil974.com)