Pays émergents

Deux millions de logements sociaux au Brésil

Minha casa, minha vida

Manuel Marchal / 31 juillet 2012

Pour faire face à la pénurie de logements et pour relancer l’économie, le gouvernement brésilien a lancé le programme "Minha casa, minha vida" visant à soutenir l’accès à la propriété des familles ayant un revenu mensuel allant jusqu’à 2.500 euros, avec une priorité pour celles qui gagnent moins de 750 euros par mois. Trois ans après son lancement, ce programme présente un bilan contrasté, mais il mérite d’être étudié, car il est une alternative à la crise du logement.

En 2009, le gouvernement brésilien a lancé un programme de construction accélérée de logements sociaux : "Minha casa, minha vida - Ma case, ma vie". Pour répondre à la pénurie de logements, il fixe un cadre : pas plus de 10% des revenus doivent être consacrés à l’achat d’une maison neuve pour les familles ayant un revenu inférieur à trois salaires minimum, sans taux d’intérêt et frais de notaires. Pour la nouvelle classe moyenne, les taux d’emprunts sont divisés par deux par rapport au tarif habituel. Enfin, le haut de la classe moyenne a accès à des prêts bancaires à taux préférentiels.
Les conditions les plus favorables de ce programme sont accordées aux familles ayant un revenu inférieur à trois fois le salaire minimum. Au Brésil, ce SMIC est fixé à 250 euros. Jusqu’à un revenu de 750 euros par mois, le coût de la mensualité est compris entre 13 et 75 euros. En échange de cette mensualité, une famille peut devenir propriétaire d’une maison adaptée aux contraintes d’un pays au climat proche de celui de La Réunion, avec la ventilation naturelle par exemple.
Le calcul de la mensualité est lié aux revenus de la famille, et quand ils sont inférieurs à 750 euros, la charge "logement" ne doit pas dépasser 10% des revenus. Le reste à vivre est donc de 90%. Cela signifie que les sommes demandées sont adaptées aux capacités contributives des Brésiliens. C’est donc l’illustration d’un programme qui est parti des préoccupations concrètes de la population.

Adaptés aux capacités contributives

Trois ans après le lancement de ce programme, le bilan est contrasté. S’il a permis à de nombreuses familles de sortir d’un bidonville pour vivre dans un habitat décent, "Minha casa, minha vida" a ses détracteurs. En effet, le gouvernement a décidé de déléguer en grande partie au privé la construction de ces logements sociaux faute de capitaux suffisants. Et le privé a une logique qui reste celle du profit, même dans le logement social. Cela n’est pas sans effet sur la qualité des logements, où la recherche du coût le plus bas peut nuire à la qualité et à la situation géographique du lotissement, enclavé en périphérie d’une ville.
Ceci étant, ce programme est un moyen mis en œuvre par la puissance publique pour tenter de réduire au plus vite la crise du logement, et cela dans un pays culturellement proche de La Réunion. Il pose la question de fond : comment construire des logements à un prix adapté aux capacités contributives des plus pauvres. En fixant comme plafond 10% des revenus, le gouvernement brésilien montre qu’il est possible de construire des logements qui peuvent être achetés par les travailleurs les plus pauvres.

M.M.

L’objectif au moment du lancement du programme

Une case pour 13 euros par mois

Voici une présentation du plan au moment de son lancement, quand l’objectif était de construire 1 million de logements.

Le plan de relance du secteur de la construction de l’immobilier de logement a enfin été annoncé par le président Lula le 26 mars dernier.

Baptisé "Minha casa, minha vida", le plan de relance, sans précédent dans l’histoire du Brésil, prévoit 34 milliards de réais de subventions soit environ quelques 12 milliards d’euros pour la construction d’un million de logements populaires.

A travers ce programme, le président Lula ambitionne de réduire le déficit de logements estimé aujourd’hui à près de 8 millions d’unités. Le gouvernement va donc subventionner les foyers dont les revenus sont compris entre 0 et 10 salaires minimum (1) soit l’équivalent de 4650 réais par mois (environ 1700 euros) pour des logements dont la valeur unitaire n’excédera pas 130.000 réais (environ 50.000 euros).

Pour les foyers dont les revenus sont inférieurs à 3 salaires minimum, la mensualité atteindra 50 réais par mois, soit 13 euros, ou au maximum 10% des revenus disponibles. Pour ces familles, le financement sera gratuit, c’est à dire sans taux d’intérêt et les frais de notaire seront réduits à zéro. Si les remboursements ne sont pas honorés, un fonds de garantie de 2 milliards de réais prendra le relais. 400.000 logements d’une valeur de 42.000 réais devront être réalisés pour ces foyers brésiliens.

De 3 à 8 salaires minimum, les emprunteurs bénéficieront de taux d’intérêt qui oscilleront entre 5% à 6% par an avec une assurance gratuite, une aubaine lorsqu’on sait que les taux d’emprunt immobilier avoisinent les 13 à 15% assurance comprise. Là encore, 400.000 logements à construire sont visés.

Enfin, pour les familles gagnant entre 8 à 10 salaires minimum, le plan prévoit la construction de 200.000 logements financés avec des taux de 8,16% par an.
Les promoteurs immobiliers s’activent désormais pour fabriquer des produits dits "super économique" et "économique" afin de répondre à la demande future. Des fusions, acquisitions et prises de participation se préparent et certaines ont déjà été réalisées à l’instar du fond américain Equity International qui est entré récemment au capital du plus gros promoteur de logements populaires du Brésil : Tenda.
Parallèlement, les Brésiliens dont les revenus sont supérieurs à 10 salaires minimum pourront utiliser leur FGTS pour financer des biens jusqu’à 500.000 réais contre 350.000 auparavant. Cette mesure vise ici à dynamiser le segment de moyenne gamme.

(1) Depuis 2009, le salaire minimum est passé de 465 à 622 reais (environ 250 euros), soit une hausse de 30% en trois ans. Ce qui signifie que pour être éligible à ce programme aujourd’hui, une famille doit avoir des revenus inférieurs à 2.500 euros.


Le fonctionnement du programme "Minha Casa, Minha Vida"

Le financement

Le gouvernement ne finance pas directement le programme. La majorité du financement est apporté par les grandes entreprises brésiliennes, qui sont obligées de ponctionner leurs budgets à hauteur de x% et de servir un des programmes élus pour cette taxe. M.V, M.C. n’est qu’un des programmes pouvant recevoir ce financement, y sont aussi éligibles des projets de coopérative de production et de commerce de proximité, conduits de manière parallèle à la construction de logements. Les bénéficiaires du programme apportent le complément de financement. Suivant la catégorie à laquelle ils appartiennent, les bénéficiaires peuvent payer entre 1/3 et la moitié du logement. A cette fin, ils peuvent contracter des emprunts sur 30 ans, garantis par le gouvernement. Ils participent aussi obligatoirement à la construction, ce qui constitue un apport en nature.

La supervision

Le gouvernement ne supervise pas directement le programme. Il fixe des objectifs contraignants à chaque municipalité. La municipalité rend des comptes à l’Etat. La municipalité confie la gestion opérationnelle des projets locaux à une ou plusieurs ONG, qui choisisse les architectes, les constructeurs, et les bénéficiaires. L’ONG fait valider ses choix par la municipalité et est responsable de la bonne exécution du projet !

Le choix des bénéficiaires

Ce programme est réservé aux foyers pouvant prouver qu’ils bénéficient d’un revenu fixe. Pour ceci, ils bénéficient d’une ouverture de compte bancaire garantie par l’ONG, et doivent déposer au moins 100 Reals par mois, tous les mois pendant la durée de la construction des logements, soit 12 mois.

Suivant le niveau de revenu qu’ils prouvent, ils ont accès à un type et une taille de logement spécifique (2 ou 3 ou 4 pièces). L’accès à la propriété du logement est assorti d’autres conditions : scolariser ses enfants, payer les taxes, déclarer ses revenus. Le logement attribué ne peut être vendu !

Le type de logement

Les logements sont majoritairement construits sur des lots de terrains préemptés par la municipalité, dans des quartiers en rénovation, et bénéficient de la même qualité de conception et construction que tout autre logement. Le concept, s’il est plus simple que pour des logements plus luxueux ou plus sophistiqués, n’en est pas moins pensé avec les principes modernes de l’architecture, notamment la ventilation naturelle par l’orientation et la disposition des ouvertures, la présence d’espaces extérieure indispensable dans les pays chauds, etc...

Les résidences ainsi conçues et construites sont enfin autogérées par les occupants, avec un encadrement par l’ONG responsable.

Pourquoi ce programme est-il différent ?

En tout point de ce que l’on a pu faire avec les programmes HLM en France dans les années 60/70...

Les bénéficiaires du programme sont responsabilisés et impliqués, leur investissement en temps et en argent est requis. Ne sont aidés que ceux qui travaillent, et à condition qu’ils prouvent leur intégration sociale par la suite. Les pesanteurs et surcouts administratifs sont réduits au minimum par l’intermédiaire de l’ONG. Les projets de logement et de commerce/développements sont interdépendants, et les logements ainsi construits sont au cœur des villes ! et ça ne coute pas plus cher à l’Etat !

(Source Si Brésil)


Le secteur privé constructeur des logements sociaux

Dans un article, Luciana Ferrara, de la Faculté d’architecture et d’urbanisme de l’Université de Sao Paulo résume quelques avancées et limites de "Minha Casa Minha Vida".

En 2009, alors que le Plan national de logement social est encore en cours d’élaboration, le gouvernement fédéral brésilien lance en parallèle un programme appelé « Ma maison ma vie » (Minha Casa Minha Vida - MCMV). Lors de son lancement, le programme MCMV est présenté comme une mesure à double objectif : une mesure contre la crise économique internationale et également pour le développement social national. Le but poursuivi par le gouvernement est de construire un million de logements pour les familles avec un revenu mensuel jusqu’à 10 fois le salaire minimum, visant ainsi à réduire le déficit de logement de 17%. Le montant total investi atteint 34 millions de reais.

Peu de temps après, le programme est évalué par plusieurs urbanistes, ce qui permet de mettre en lumière quelques-uns de ses effets urbanistiques et sociaux. La subvention de familles dont le salaire se situe entre O et 10 salaires minimums, aide financière qui n’avait jamais été attribuée auparavant par le fédéral, ressort comme une avancée importante. Le gouvernement attribue une subvention d’un montant significatif aux ménages pour les tranches de 0 à trois salaires minimums, alors que pour les tranches au-dessus de six salaires minimums, il supporte financièrement les constructeurs privés qui doivent ensuite construire des unités accessibles et abordables. Tout comme le logement, les infrastructures possèdent elles aussi leur propre logique de financement.

Après des négociations avec les mouvements pour le droit au logement, le gouvernement lance le MCMV Entidades, destiné à répondre aux besoins spécifiques de familles à faible revenu organisées en coopératives d’habitation, en associations ou autres organismes sans but lucratif.

Il demeure tout de même que la participation accrue du secteur privé dans la production du logement social représente la stratégie principale du gouvernement. Pour cette raison, 97% des subventions publiques rendues disponibles par le programme MCMV, grâce aux ressources du fédéral et du FGTS, sont destinées à l’offre et à la production par le secteur privé, alors qu’à peine 3% sont destinées à des organismes sans but lucratif, coopératives et mouvements sociaux pour la production du logement urbain et rural en autogestion (Arantes & Fix, 2010).

De plus, la manière dont le financement est effectué assure aux constructeurs et entreprises privées une relative autonomie dans le choix des terrains et dans la réalisation des projets, aspects fondamentaux qui ne sont pas régulés par le programme, bien qu’ils passent tout de même par l’approbation de la Caisse économique fédérale (Caixa Econômica Federal), intermédiaire entre le secteur privé de la construction et les ménages. Afin de réaliser des économies d’échelle, ces entreprises achètent rapidement de vastes terrains, souvent dans de petites ou moyennes villes ou en zone périphérique pour la construction de grands ensembles monofonctionnels, reproduisant ainsi un modèle d’occupation critiqué depuis la période de la BNH. Aussi, la production du logement pour les couches de population à faible revenu représente un créneau nouveau pour le secteur privé, qui ne montre pas de préoccupation à l’égard de la qualité du projet de logement ni de son insertion urbaine, et qui ne tient pas compte des expériences antérieures. La faible qualité des logements se maintient en faveur de la production à grande échelle, plus rentable pour les promoteurs ».

Un programme en débat au Brésil

Des conférences dans le monde entier pour sur tous les aspects du programme, avec notamment João Sette Whitaker Ferreira, professeur à l’Université de Sao Paulo. Voici la présentation de sa conférence qui propose une analyse critique du projet lancé sous la mandature de l’ancien président Lula.

« Le Brésil vit une envolée économique qui le met en évidence dans le scénario mondial. Au plan national, c’est une véritable euphorie face à une augmentation remarquée des classes moyennes, happées par le monde séduisant de la consommation de masse mondialisée. Cependant, une telle croissance se traduit par un prix urbain élevé.

Tandis que le marché immobilier bat son plein, l’inégalité spatiale n’a jamais été aussi marquée. Près de 40% de la population des grandes métropoles vit dans l’informalité, et le déficit de logement atteint environ six millions de familles, alors qu’en ne prenant en compte que les centres-villes, près de cinq millions d’unités sont maintenues vides. En fait, cet antagonisme a une explication, qui est à la racine même du sous-développement.

Depuis toujours, le Brésil soutient son progrès en se nourrissant de sa propre misère, comme l’ont expliqué bon nombre de sociologues. La compréhension de l’urbain passe donc par la compréhension de ces logiques sociologiques, économiques et politiques.

Aujourd’hui, si les gouvernements Lula/Dilma ont commencé à faire face à cet énorme défi, la solution proposée est le Programme Minha Casa Minha Vida, dont l’objectif est de produire deux millions de logements. Cependant, pensé en réaction à la crise économique de 2009, le programme repose essentiellement sur la dynamisation du marché de la construction civile privée, en lui transférant la responsabilité de la construction des logements sociaux et de classe moyenne. Mais, bénéficiant d’une régulation très libérale et peu sévère, elle aussi propre à la logique historique de l’Etat dans le contexte du sous-développement, cette production effrénée est peut-être en train de produire un véritable désastre urbain et environnemental, dont les conséquences se feront sentir sur les générations à venir. »


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