Logement

Bilan contrasté pour la défiscalisation du logement social

Rapport de la Commission des finances du Sénat

Témoignages.re / 22 octobre 2012

Trois ans après le vote de la loi permettant le financement du logement social par la défiscalisation, les sénateurs Georges Patient et Eric Doligé, ont publié un rapport évaluant ce dispositif. Le bilan est contrasté, car si le nombre de logements financés a augmenté, la défiscalisation a également permis à l’État de réduire la subvention directe qu’il verse pour la production et la réhabilitation, la LBU, car ses crédits sont sous-consommés. Cela ne va pas dans le but recherché. Voici quelques extraits du rapport :



La situation du logement en outre-mer est l’objet récurrent de travaux parlementaires, qui ont pour principal point commun d’aboutir à des constats alarmants. 
Cette crise touche particulièrement le logement social, dont on rappellera que les besoins en outre-mer sont considérables. D’après les derniers chiffres que la délégation générale à l’outre-mer a fournis à vos rapporteurs spéciaux, les demandes non satisfaites s’élèvent à 12.000 en Guadeloupe, 10.000 en Martinique, 13.000 en Guyane et plus de 20.000 à La Réunion, pour un total outre-mer supérieur à 70.000. Ce chiffre atteint même près de 100.000 si l’on prend en compte Mayotte, dont le parc actuel est quasiment inexistant.

Cette situation s’explique par le dynamisme de la demande : la forte croissance démographique, cinq fois plus élevée en Guyane par exemple qu’en métropole en 2011, se conjugue à la décohabitation, notamment en Guadeloupe, et à une très forte proportion de ménages à faibles ressources. Ainsi, le pourcentage de population éligible au logement social va de 75 % à La Réunion à 80 % en Martinique, en Guadeloupe et en Guyane. La construction de plus de 10.000 logements sociaux par an serait nécessaire pour résorber la demande. (…)

La mise en place d’un dispositif de défiscalisation spécifique au logement social dans la loi pour le développement économique des outre-mer (LODEOM) ainsi que l’extinction progressive de la défiscalisation dans le secteur libre et intermédiaire, allait donc dans le sens préconisé, depuis plusieurs années, par votre commission des finances.

150 millions d’euros en 2012

Au terme de cette mission de suivi, vos rapporteurs spéciaux peuvent dire que le dispositif de défiscalisation du logement social en outre-mer a su séduire les contribuables-investisseurs et drainer ainsi des ressources importantes au profit de la construction de logements sociaux, qu’on peut estimer pour l’année 2012 à un montant d’environ 150 millions d’euros.

Ils s’inquiètent cependant que l’administration puisse profiter de cette ressource complémentaire pour sous-utiliser les crédits de la « ligne budgétaire unique », qui finance également la construction de logement social en outre-mer. Ils insistent sur la nécessité que la ligne budgétaire unique (LBU) demeure le socle de la politique du logement social en outre-mer et que l’aide fiscale vienne bien s’ajouter aux crédits budgétaires, et non s’y substituer.

Pour une meilleure adaptation de l’offre de logement

Vos rapporteurs spéciaux se réjouissent des premiers résultats en termes de logements sociaux financés, dont le nombre a augmenté de 70 % en 2011 par rapport à la moyenne des années 2006-2009. Le nombre de mises en chantier prend la même direction et celle des logements livrés devrait suivre. On peut ainsi considérer que la réforme commence à atteindre ses objectifs.

S’agissant du coût du dispositif, vos rapporteurs spéciaux n’ont pas occulté les différentes critiques qui ont pu être formulées à son encontre. Ils concluent néanmoins que cette aide fiscale se révèle plus efficace et pertinente que d’autres dispositifs analogues, comme l’a par exemple reconnu le rapport du comité « d’évaluation des dépenses fiscales et niches sociales », et se justifie donc malgré son surcoût.

Vos rapporteurs spéciaux recommandent néanmoins certaines évolutions du dispositif afin de garantir une meilleure adaptation de l’offre de logement à la demande, celle-ci tendant à avoir un profil de plus en plus social, et formulent certaines propositions à même de mobiliser la ressource foncière, dont la rareté demeure un frein à la construction de logement social en outre-mer. »

Forte rentabilité pour un risque inexistant

« Philippe Souchier, du cabinet de défiscalisation « Outremer finances », a indiqué à vos rapporteurs spéciaux qu’elle se situait entre 16 % et 18 %. Ce taux - net d’impôt et sur une année - montre la forte attractivité du dispositif pour l’investisseur/contribuable.

A cette rémunération élevée s’ajoute le fait que ce placement a été présenté à vos rapporteurs spéciaux comme étant très sûr.

En effet, cet investissement locatif est confronté à deux risques : d’une part celui que le bailleur social ne mène pas à bout le projet et d’autre part celui de ne pas trouver de locataire. On peut estimer que le premier est quasiment nul, d’autant plus que les bailleurs sociaux sont souvent en partie détenus par les collectivités locales, et que le second est extrêmement faible, étant donnée la demande en logement social en outre-mer.

Ce risque quasiment nul associé à une rémunération confortable, rend donc ce « placement » particulièrement attractif. Les représentants de cabinets de défiscalisation que vos rapporteurs spéciaux ont pu rencontrer leur ont d’ailleurs confirmé qu’ils n’avaient pas de difficulté à trouver des contribuables pour investir dans ce dispositif. »
Qui sont les contribuables qui défiscalisent ?

« D’une part, ce sont essentiellement des contribuables métropolitains : entre 95 % et 97 % des bénéficiaires sont domiciliés en métropole et ils concentrent 99 % de l’avantage fiscal. L’avantage fiscal moyen par bénéficiaire s’élève à 29.000 euros en métropole, à 4.000 euros en Martinique et à 2.000 euros à La Réunion.

D’autre part, les bénéficiaires se situent parmi les contribuables les plus aisés. 90 % d’entre eux se placent dans le dernier décile de revenu fiscal, cumulant 99,7 % de l’avantage fiscal. 65 % des bénéficiaires appartiennent au dernier centile, avec une économie moyenne d’impôt de 38.656 euros. Le revenu fiscal de référence médian des foyers bénéficiaires est de 144.000 euros. »
Le risque d’une sous-consommation des crédits de la LBU

« La possibilité de substituer un mode de financement à l’autre fait potentiellement courir le risque que l’administration, au lieu de compléter les crédits budgétaires par l’apport de la défiscalisation, substitue cette dernière à l’utilisation de la LBU, afin d’économiser des crédits budgétaires, qui seraient annulés en fin d’année.

Dans une circulaire en date du 1er juin 2010, la ministre chargée de l’outre-mer invitait expressément les préfets à privilégier le recours à la défiscalisation : « Sauf cas particulier, le recours à la défiscalisation doit conduire à une modération de la subvention voire à une absence totale de subvention ». Il était en outre demandé aux préfets de recourir aux doubles financements uniquement en cas de contraintes spécifiques ou d’intérêts particuliers, afin de minorer significativement le loyer de sortie ou pour des opérations aux coûts de construction particulièrement élevés.

A travers ce qu’ils ont pu constater sur le terrain et lors de leurs auditions, vos rapporteurs spéciaux ne peuvent que confirmer cette priorité accordée à la défiscalisation, qui ne correspond pas à l’esprit de la loi. »


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