Logement

La CNL dénonce les abus des bailleurs sociaux et appelle au blocage des loyers

Des loyers aussi chers que dans le privé, à plus de 13 euros le mètre carré

Témoignages.re / 23 septembre 2013

Alertée par des locataires, la Confédération nationale du Logement (CNL) a enquêté pendant cinq mois sur les prix des loyers dans les logements sociaux à La Réunion. Le résultat est un scandale : dans bien des cas, le secteur privé est meilleur marché que les logements payés par les fonds publics. La CNL appelle l’État à remettre de l’ordre en exigeant des bailleurs sociaux l’application de la loi.

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Placé en bout de chaine, le locataire paie le prix de tout le système de production des logements sociaux à La Réunion. Conséquence, les loyers s’envolent et dépassent ceux du privé : plus de 13 euros le mètre carré pour un logement social.

La situation économique est tendue à La Réunion. Les prix sont élevés (repas, eau, EDF, mutuelles…), les locataires ont de plus en plus de mal à faire face à leurs obligations. Pour rappel, les bailleurs ont entre 10 et 13 millions d’impayés en 2013. Un chiffre en progression constante.

« Des centaines de locataires sont donc venus nous voir ou ont téléphoné », explique Erick Fontaine, administrateur à la CNL. « Qui se préoccupe du prix des loyers dans le secteur social : personne à part nous et bien sûr les locataires, le loyer pèse près de 38 à 50% sur les revenus », ajoute le responsable du syndicat de locataires, « vous ne rêvez pas ».

« Nous avons ainsi commencé nos vérifications il y a environ 5 mois ».

Au vu des résultats, plusieurs réunions ou échanges ont eu lieu avec les locataires, les services de l’État (le Sous-préfet, la DEAL) et les bailleurs sociaux.

50% des revenus consacrés au loyer

Cette démarche a eu plusieurs résultats. Tout d’abord, un Rappel de la circulaire de janvier 2013 au Sous-préfet et à la DEAL. Cette dernière prévoit notamment que le montant du loyer d’un logement social doit représenter au maximum 80% de son équivalent dans le privé. Cette circulaire n’est pas appliquée à La Réunion, déplore la CNL.

Erick Fontaine annonce aussi « des prix de loyer anormalement élevés dans le secteur social (au-dessus de 8 euros avec des pointes à 13,60 euros) alors que les bailleurs interrogés et qui ont répondu annoncent 6,80 euros pour un grand logement et 10 euros pour un T1 ».

Des loyers élevés sans prendre en compte la qualité du logement et des services, comme la résidence “Louis Jouvet” à La Bretagne.

« Nous avons donc eu quelques réponses essayant de justifier les prix très élevés au mètre carré : les petits logements coûtent plus cher (10 euros). Les grands logements T3-4-5-6 sont moins chers (6,80 euros), effectivement, c’est le prix prévu. Il est possible que le coût au Mètre carré soit élevé quand le logement est ancien. Les frais d’entretien font augmenter le loyer principal ».

Plus cher que dans le privé

La CNL constate que des bailleurs sociaux prennent quelques libertés avec la réglementation pour le prix des loyers : « Vous avez ainsi des logements qui reviennent à plus de 13 euros le mètre carré hors charges, des T3-4 à des prix correspondant au plafond prévu sauf pour un bailleur qui pratique des prix de 9 à 10 euros le mètre carré !!! c’est la SEMADER à la Bretagne et Dragon. Des prix qui augmentent de 30% au changement de locataire sur le même logement, c’est la SEMADER à la Bretagne ».

Et aujourd’hui, le prix des logements sociaux est plus élevé que le logement privé, avec pour un T1 entre 9,7 et 10 euros le mètre carré, et pour un T4 de 7 euros le mètre carré dans l’Est à 8 euros dans le Nord.

Pour conclure, la CNL propose plusieurs mesures d’urgence, dont le blocage immédiat des loyers et le remboursement aux locataires de toutes les surévaluations. Elle demande également que soient rendus publics les prix au mètre carré des logements sociaux par groupe d’habitations, et l’application stricte par l’État de la circulaire plafonnant le prix du loyer des logements sociaux.

Propositions de la CNL :

- Une remise en ordre des prix des loyers

- Une réponse de l’État et des bailleurs concernés

- Une application stricte de cette circulaire

- La communication au public des prix des loyers au mètre carré par groupe et bailleur

- Le blocage immédiat des loyers et le remboursement de toutes les surévaluations constatées depuis la location

- Une plus grande implication de l’État, de la CAF et du CG sur cette problématique du coût du loyer

- Ouvrir la LBU aux privés

- Poser sur la table un problème de fond et fondamental pour le logement : comment améliorer les prix ; comment baisser les coûts de la construction.

Il est évident qu’une bonne connaissance du loyer permettait aux décideurs de juger de la plus ou moins grande difficulté d’accès ou maintient au logement.
Des chiffres pour mieux comprendre :

- Un T3 à la Bretagne : la superficie est de 58,92 mètres carrés, le loyer actuel est de 618,97 euros, soit 10,50 euros le mètre carré, si le prix était de 6,90, le loyer aurait été de 406 euros.

- Un T5 à 8,32 euros le mètre carré, la superficie est de 79,22 mères carrés, le loyer actuel est de 659,23 euros, si le loyer était de 6,90, il serait de 546,61 euros.

- Un T3 de 59,95 mètres carrés, le loyer est de 586,38 euros, soit 9,78 euros le mètre carré, avec un prix de 6,90 euros le mètre carré, le loyer serait de 413,65 euros.

- Un T1 à Saint-Denis centre “Dragon”, un 30 mères carrés à 409,67 euros, soit 13,60 euros le mètre carré.
Conséquences de l’inaction de l’État et des élus

- L’exclusion à court terme des locataires sans allocation logement.

- Le maintien dans le RSA des locataires qui ne pourront pas payer le loyer s’il y a diminution de l’allocation logement.

- L’expulsion des centaines de locataires pour impayés alors que le prix du loyer n’est pas conforme.

- La remise en cause des financements aux bailleurs sociaux sur des programmes de logements où les prix des loyers sont élevés.
An plis ke sa

Plafond de loyers

Le plafond de loyer correspond au montant maximum du loyer hors charges. Ce plafond est fixé au mètre carré de surface habitable ou surface pondérée (selon les lois fiscales en vigueur). Le montant du loyer pratiqué doit être supérieur à celui d’un logement conventionné (social), mais inférieur à celui d’un loyer libre (fixé selon les règles du marché local). Les plafonds de loyers sont fixés en fonction de zones géographiques déterminées de manière spécifique et varient selon les lois fiscales en vigueur. La loi Duflot est conditionnée par un plafonnement de loyer.

Le calcul du plafond de loyer

Pour calculer le plafond de loyer, il faut prendre en compte la surface habitable qui est augmentée de la moitié, dans la limite de 8 mètres carrés par logement, de la surface des annexes.
Les directives du gouvernement (circulaire de janvier 2013)

Une circulaire signée par le Directeur de l’Habitat, de l’Urbanisme et des Paysages précise que « les loyers maximums doivent faire l’objet d’un examen très poussé de vos services qui doivent se préoccuper… de la dépense globale de loyer (loyer+charges+consomnations liées au logement) au regard des ressources des locataires et du service rendu. Pour garantir le caractère social des logements, il convient de maintenir un écart d’environ 20% entre les loyers du parc privé et les loyers maximums des logements sociaux ».

Ce contrôle n’a jamais été effectué.



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  • 13 euros le M2 pour du social, c’est vraiment incroyable, mais dans quel pays vivez-vous à la Réunion ?

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  • Bonjour,
    Concernant les logements prioritaires pour Personnes Portants un Handicaps, qu’en est-il ?

    Au jour d’aujourd’hui je me pose certaines questions à ce sujet !

    Cordialement

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  • Monsieur,
    dans l’article du JIR en date du mercredi 25 Février 2015, vous dites " Les gens ont peur de porter plainte à la Réunion" Effectivement je peux aisément les comprendre, en effet j’habite depuis 2009 dans un logement déclaré insalubre par L’ARS, j’aie porté plainte auprès des tribunaux pour faire valoir mes "droits", j’aie été condamné à 2 500 euro d’amendes pour être restée dans lieux, alors qu’aucune proposition de relogement n’a été faite, et 500 euro pour procédure abusive.
    En règle de droit :
    Les juges rappellent que les règles de décence du logement sont d’ordre public (Code civil : art. 1719). L’obligation de délivrer un logement décent concerne donc les locaux visés à cet article dès lors qu’il s’agit de la résidence principale du locataire.
    En l’espèce, le bailleur ne peut s’exonérer de ses obligations au motif que l’immeuble a été pris « en l’état » et que son locataire aurait accepté de réaliser certains travaux pour solutionner le problème.
    Le locataire peut ainsi solliciter des dommages et intérêts pour le préjudice subi, car l’état du logement était de nature à déclencher une procédure d’insalubrité avec interdiction d’habiter » selon l’ARS. Cependant, n’ayant engagé aucune action préalable, il ne peut pas solliciter la restitution des loyers (CA Riom : 15.12.11)
    Apparemment il vaut mieux se taire, et surtout ne pas engager d’action préalable.

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