Logement

Le secteur privé aime le social

Deux tiers des logements sociaux financés auront un coût de production plus élevé

Manuel Marchal / 14 février 2012

Deux tiers des logements sociaux en construction sont achetés par les bailleurs sociaux aux promoteurs privés. Ce système contribue à encore augmenter le coût d’un logement social. Cette hausse est ensuite répercutée sur le locataire qui est donc celui qui paie toute la chaine de production. Or, les logements sociaux sont par définition réservés aux familles qui ont de faibles revenus.

Dans son dernier rapport, la Cour des comptes s’est interrogée sur l’efficacité de la défiscalisation. C’est une subvention que l’État verse pour soutenir les investissements dans l’industrie à La Réunion notamment. Cette annonce a bien entendu suscité des réactions.
En conséquence, le débat a débordé sur un autre sujet, celui du financement du logement social. Pourtant, défiscalisation et logement social sont deux choses distinctes, car auparavant, le financement de ce type de logement était assuré par des fonds publics. Ce n’est que très récemment que le privé est devenu un financeur du logement social.
Dans leurs éditions d’hier, deux confrères soulignent la progression de la construction, un estimant même que la défiscalisation « booste » le logement social. Un point relative tout cela, c’est que les deux tiers des logements qui sont en phase de livraison sont l’œuvre de promoteurs privés qui n’ont pas trouvé preneurs dans le secteur privé. Ces logements sont donc rachetés par les bailleurs sociaux à un prix plus élevé que si le maître d’œuvre avait été le secteur public, explique "Le Quotidien" d’hier.

Le locataire paie tout en bout de chaine

D’où vient cette différence ? Le calcul est très simple. Le bailleur social prend en charge non seulement le coût de production, mais aussi le bénéfice du promoteur privé. À cela s’ajoutent des frais bancaires.
Pour avoir une idée du surcoût, il suffit de se reporter à une convention signée par un bailleur social, SHLMR, avec un promoteur privé, CBO, et une banque, Caisse d’Épargne, l’an passé. Voilà comment le privé définit la part de son contrat : « localiser les fonciers disponibles (hors de son propre foncier), monter les programmes immobiliers, organiser leur vente en VEFA auprès des bailleurs sociaux, assurer leur construction sous forme d’assistance à maîtrise d’ouvrage ».
Le promoteur privé n’est pas un philanthrope, il doit dégager du profit, chacune de ses interventions a donc un coût que le bailleur social devra supporter. Car ce dernier va acheter un immeuble clé en main, soit le produit fini, tous les services vendus avec et le profit du promoteur.
Or, lorsqu’il est fait référence au bailleur social, c’est un euphémisme puisqu’en bout de chaine, c’est le locataire qui finance le bailleur social. Pour accéder à un logement social, une famille ne doit pas dépasser un seuil de revenu. Ce sont donc les plus pauvres qui doivent payer toute cette ingénierie.

Loyer social 78% trop cher

Tout ce coût de production est répercuté dans le loyer. En 2010, un bailleur social, SIDR, avait acheté 800 logements à un promoteur, Apavou. Pour qu’une famille de quatre personnes entre dans un F4, elle doit débourser tous les mois 454 euros. Si les deux parents sont privés d’emploi, cette somme représente près de la moitié des revenus. Il est évident qu’à un tel tarif, le locataire ne peut pas payer. C’est alors qu’intervient l’aide sociale de l’État, via l’allocation logement. Dans la situation évoquée, le montant de la subvention versée par la puissance publique au bailleur est de 350 euros, soit 78% du prix du loyer, moins du quart du loyer est donc à la charge du locataire. En clair, cela signifie que le coût de production entraine un prix du loyer quatre fois supérieur à la capacité contributive de la famille locataire.
Avec la succession des plans d’austérité décidés en France, la puissance publique va-t-elle maintenir son niveau d’intervention pour subventionner les loyers ?
Comment diminuer le coût de production pour arriver à faire coïncider le montant du loyer et la capacité contributive des locataires reste le fond du débat, et cela n’a rien à voir avec la défiscalisation.

Manuel Marchal

7.500 nouveaux logements sociaux par an

En février 2009, la plate-forme revendicative du COSPAR consacrait une part au logement. Il était fait état de 7.500 logements sociaux à construire par an, adaptés aux capacités contributives des locataires :

A La Réunion, le constat est le suivant :

- Ménages : 257.000 ménages réunionnais

- Parc locatif dans le privé : 56.000

- Parc locatif social : 49.673

- Bénéficiaires de l’allocation logement : 86.900 - Montant : 242 millions d’euros

- Demandes de logements en souffrance : 26.000

Les besoins en logements :

- Nouveaux logements à prévoir : 7.500 par an

- Logements insalubres à résorber : 20.000

- Logements sociaux à réhabiliter : NC

La production de logement social doit relever d’une politique plus forte et ambitieuse. Le logement doit être géré comme un service public.

A La Réunion, on constate l’inadaptation de la production de l’offre à la demande, sans oublier le déséquilibre territorial.

La politique du logement ne s’arrête pas à l’aide à la pierre, elle concerne aussi les aides aux personnes.

80% des Réunionnais sont éligibles au logement social.

Les taux d’effort pour les Réunionnais demandeurs de logement deviennent de plus en plus insupportables ; ils augmentent anormalement et atteignent des niveaux dépassant les 30% par ménage.

Ce sont des demandeurs exclus des logements sociaux et qui sont dans des situations de non-retour.

L’intervention publique doit alors prendre toute sa part de responsabilité.

Cela s’inscrit dans le cadre de la lutte contre l’exclusion.

Il est temps de prendre en compte les réalités et les drames qui touchent des milliers de Réunionnais, de toutes catégories sociales, jeunes ou personnes âgées.

Quelle dignité pour l’être humain sans logement, obligé de vivre dans des logements insalubres, de vivre en surnombre dans des logements totalement inadaptés, des vies brisées, des enfants sans repères.


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