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1) Un engagement pluriannuel des crédits

Contexte :
La LBU connaît une baisse tendancielle, ce qui n’empêche pourtant pas le ministère des D.O.M. de faire des effets d’annonce au moment de l’annonce du budget. Les chiffres sont malheureusement démentis en cours d’année par la fixation des autorisations de programme (AP), qui n’atteignent pas des montants initialement budgétisés...
Mais chose plus grave encore : les AP ne sont pas honorées par les crédits de paiement (CP) versés par le ministère à la DDE de La Réunion. Les CP sont nettement inférieurs aux AP, et cela depuis des années. La dette cumulée de l’État va croissant et met la filière logement en danger.

Proposition :
Étendre aux D.O.M. l’engagement pluriannuel de l’État avec rattrapage des crédits de paiement dus à la filière logement, engagement contenu dans la loi de cohésion sociale de décembre 2004.
Il s’agit d’étendre aux D.O.M. les dispositions du volet-logement de la loi de cohésion sociale de décembre 2004, qui en France hexagonale priorise les crédits de l’État au logement social sur la période 2005-2009, en y intégrant le versement des crédits de paiement en retard. Cette loi n’a reçu aucune application de ces dispositions jusqu’à présent.

2) Financer prioritairement l’aménagement

Contexte :
La Réunion souffre de retards considérables dans le domaine des équipements structurants et des réseaux primaires d’assainissement (35% des logements raccordés au tout-à-l’égout à La Réunion, contre près de 80% dans l’Hexagone).
Le FRAFU primaire a disposé de 135 millions d’euros pour la période 2000-2006, alors que les besoins sont évalués (par l’AGORAH) à 750 millions d’euros.
Le FRAFU secondaire a disposé de 5,6 millions d’euros par an pour 2000-2006, alors que les besoins ont été estimés à 30 millions d’euros par an dans la Charte de la Semaine du Logement.
D’autre part, les communes de La Réunion connaissent une très difficile situation financière (ce que confirme le rapport d’activités 2004 de la Chambre Régionale des Comptes).

Proposition :
Considérer le financement de l’aménagement comme la priorité des priorités, par un engagement pluriannuel (2007-2013) à hauteur des besoins.
Les engagements financiers doivent être revus à la hausse, afin de produire du foncier constructible, mais aussi afin de ne pas compromettre définitivement l’avenir en laissant s’étendre un mitage du territoire anarchique (logique d’un “aménagement préventif” à renforcer, à côté de l’aménagement “curatif” des opérations RHI).
C’est maintenant qu’il faut remettre l’aménagement à niveau. Demain il sera trop tard. Le Fonds d’Aménagement réclamé dans la Charte d’avril-mai 2003 est un outil indispensable, avec des règles de gestion optimisés entre les co-financeurs.

3) Réajuster les paramètres de financement

Contexte :
Les coûts du foncier et de la construction ont connu de fortes hausses (accentuées par la défiscalisation). Les paramètres de financement du logement social (prix plafond...) n’en tiennent pas suffisamment compte, ce qui rend les appels d’offres de plus en plus souvent infructueux.

Proposition :
Réajuster les paramètres de financement du logement social.
Il s’agit de redonner une stabilité économique à la production de logements sociaux. On ajoutera à ce chapitre l’indispensable réexamen des conditions du L.E.S., qui reste une réponse adaptée à l’aspiration de nombreuses familles modestes.

4) Amender le dispositif de défiscalisation

Contexte :
On a vu les effets inflationnistes d’une défiscalisation “lâchée” sans retenue sur les coûts du foncier et de la construction. Cette orientation éminemment politique a “plombé” le logement social à La Réunion.

Proposition :
Amender le dispositif de défiscalisation.
Diverses pistes existent : intégrer à toute opération de défiscalisation une proportion de logements sociaux ; orienter des opérations de défiscalisation vers des secteurs géographiques où une certaine mixité résidentielle gagne à être encouragée ; lier ces opérations à une meilleure prise en charge des coûts d’aménagement ; instaurer une taxe destinée à un fonds pour l’aménagement en vue du logement social...

5) Améliorer l’accession intermédiaire

Contexte :
L’accession au logement intermédiaire est aujourd’hui quasi “fermée”. Ce n’est pas la récente réforme du P.T.Z. (prêt à taux zéro) qui va donner aux ménages dont les revenus sont compris entre niveau LES et niveau PTZ le moyen d’accéder à la propriété. C’est une source de frustration largement répandue chez les ménages qui disposent de deux salaires niveau SMIC par exemple.
Quant au PLSA, nouvellement installé à La Réunion, il n’est pas encore opérationnel et ne semble pas quantitativement adapté au problème.

Proposition :
Améliorer les conditions de l’accession au logement intermédiaire.
L’objectif est de réaliser la diversité dans l’accession (mais pas en mettant fin au LES !). Et aussi de favoriser ce qui n’existe plus aujourd’hui : la mobilité des familles dans le parc social, les parcours résidentiels du locatif à l’accession, une façon de libérer des logements du parc existant ; qui font actuellement défaut aux familles mal-logées les plus pauvres.

6) Revaloriser l’allocation logement

Contexte :
L’allocation logement (AL) dans les DOM a reperdu le léger rattrapage opéré sur 1998-2001 et n’a pas suivi l’évolution des loyers. Le forfait charges est en particulier beaucoup trop faible par rapport à la réalité de ces charges locatives.

Proposition :
Revaloriser l’allocation logement.
Cette remise à niveau s’impose d’autant plus que les prix plafonds des logements sociaux bloquent aujourd’hui les opérations et devront, par la force des choses, être rehaussés, ce qui aura une incidence sur les loyers. Les locataires ne pourront supporter d’être pénalisés par une aide à la personne largement insuffisante (taux d’effort trop lourds, impossibilité d’avoir une attribution...).
La loi “Habitat pour tous” doit être examinée au Parlement dans les mois à venir. Il n’y aurait à priori rien de majeur de prévu pour les DOM : ni engagement financier pluriannuel, ni valorisation de l’AL.