Comment a été réalisée l’enquête ?

— C’est la première fois qu’un observatoire de ce type est mis en place. Nous avons contrôlé 5.348 logements et le rapport présenté porte sur un travail qui a duré une année. Le rapport présenté ne reprend bien sur que les données sur les 5.348 logements contrôlés, la CNL s’appuie sur les justificatifs remis par les bailleurs dans le cadre des contrôles des charges et sur les décomptes de charges remis par le bailleur aux locataires.
Des milliers de factures contrôlées et une analyse extrêmement fine d’un bailleur à l’autre, d’un groupe à l’autre et un contrôle par poste de dépenses comme par exemple l’eau, l’électricité, l’entretien des parties communes, etc. Ce travail a eu lieu également sur des logements du secteur privé avec les mêmes exigences de notre part.
Nous avons ainsi constaté des écarts importants d’un bailleur à l’autre sur des postes comme l’entretien d’immeuble, l’imputation de la TEOM aux locataires, l’eau ou encore l’électricité. Ces écarts s’expliquent avant tout au regard des justificatifs fournis et réponses des bailleurs par des pratiques totalement différentes.

Quels sont les résultats de l’enquête sur les charges locatives ?

— Par exemple, sur l’entretien d’immeuble, vous avez dans certains groupes d’habitations une intervention simultanée de prestataires et de salariés du bailleur ou encore le coût d’intervention du bailleur qui est facturé aux locataires à niveau 3 fois ½ supérieur au SMIC. Nous avons aussi remarqué un nombre impressionnant de compteur d’eau ou d’électricité pour lequel on paye un abonnement alors qu’il n’y a pas de consommation, ce sont des sommes qui peuvent aller de 80 euros à 400 euros par an sur un groupe.
En consommation électrique vous avez des facturations qui datent de 4 ans qui sont facturées sur des locataires qui n’étaient pas dans le logement à ce moment là, c’est le cas au Port sur le groupe Messidor ou sur d’autres groupes à Saint-Denis. Les espaces verts restent aussi une dépense qui mériterait une attention particulière, d’un bailleur à l’autre les prix payés sont différents sur des superficies pourtant identiques, des différences de prix de plus de 150% d’un bailleur à l’autre.
Mais la grande surprise reste quand même les prix pratiqués dans le privé. Contrairement aux idées reçues, les locataires du privé ont sur certains postes des dépenses inférieures, c’est le cas de l’entretien des parties communes où le privé que nous avons contrôlé, affiche un prix au mètre carré de 4,87 euros et la plupart des bailleurs sociaux sont au delà de 5,50 euros excepté la SEMAC qui affiche un prix inférieur à 3,50 euros.
Sur certains groupes entre 2004 et 2008, les charges ont progressé de 40%. On parle de l’entretien de l’immeuble et de la TEOM qui a progresse en 2009 en moyenne de 15%. Les charges les plus lourdes sont l’entretien de l’immeuble et le TEOM. Nous avons établi une moyenne (total des dépenses divisé par le nombre de logements), nous observons une progression constante de ces 2 postes puisque la TEOM ne cesse de progresser tous les ans et le poste entretien d’immeuble ne connait pas d’accalmie.

Comment les bailleurs peuvent-ils remédier à cette lourdeur ?

— La CNL ne parle pas de lourdeur mais de responsabiliser les bailleurs. Les locataires paient environ 35 millions par an de charges locatives, ce sont les véritables "patrons", sur les charges dites récupérables tel que prévoit la loi le bailleur ne tire pas un centime de sa poche.
L’activité économique dans les immeubles est orchestrée par les locataires qui se savent pas le rôle qu’ils jouent. C’est le discours que nous répétons inlassablement dans les immeubles et chez les bailleurs. En gros c’est l’argent des locataires, et nous voulons dorénavant être consultés sur la gestion des immeubles comme le prévoit la loi.
Nous ne contentons plus des réponses évasives car le porte monnaie de la personne âgées, des personnes handicapées et des locataires d’une manière générale n’est pas évasif lui. Certains locataires à Saint-Denis aux Camélias paient 100 euros de charges par mois. Nous avons commencé à travailler avec la SHLMR et la SIDR pour une répartition des charges en fonction du service rendu. Concrètement cela veut dire que sur un groupe ou vous avez par exemple 10 blocs d’immeuble étalés sur pratiquement un kilomètre ou séparé physiquement par des rues, on ne peut pas faire porter à l’ensemble des locataires la dépense globale d’entretien, nous demandons le paiement par les locataires des entretiens qui ont lieu dans son bloc et des services qu’ils bénéficient et rien d’autre.
Le contrôle des charges que nous poursuivons actuellement sur 6.500 logements feront encore baisser les loyers. Le résultat de cette étude nous permettra de mieux comprendre les dépenses que les locataires doivent payer et voir comment on peut améliorer le service aux locataires sans toucher au montant du loyer.
Les charges locatives sont une partie de notre action puisque nous travaillons avec les bailleurs sur la situation des personnes âgées, sur l’amélioration des groupes comme on l’a fait sur Araucarias, Tamarins, rue d’Alsace, Artémis sur la situation des locataires endettés, les RHI, l’ANRU.

Céline Tabou

Remboursement aux locataires suite aux contrôles du CNL

Les charges indument perçues par les bailleurs et remboursées aux locataires étaient de 287.138,82 euros sur 2.100 logements soit 136,73 euros par locataire. Il s’agit d’une moyenne. Par exemple, à Saint-Denis, Saint-Leu, Le Port, le remboursement a été tellement important que les locataires ont eu au moins 3 mois de loyers gratuits si l’on peut dire explique Eric Fontaine. Ce dernier ajoute que « ce travail est réalisé en étroite collaboration avec les locataires ». Si le contrôle du CNL portait sur les 59.000 logements, le montant théorique de remboursements aux locataires aurait été au moins de 8 millions pour 2 années de contrôles conclu Eric Fontaine.