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Fixation du montant de la provision de charges et régularisation

23 octobre 2009, par ADIL

Nous avons vu lors de notre précédente chronique que les charges locatives étaient récupérables par le bailleur sur justificatif ou sous forme de provisions mensuelles — ce qui exclut le forfait de charges. Lorsque le propriétaire a opté dans le contrat de location pour le système des provisions, il va en premier lieu en fixer le montant initial et devra ensuite périodiquement procéder à une régularisation des dites provisions. Comment ça marche en pratique ?

La fixation du montant de la provision lors de la conclusion du bail est justifiée par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation (du précédent locataire) et par le budget prévisionnel lorsque l’immeuble est en copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale. Ces règles ont pour but que soit déterminé un montant sincère des provisions de charges et non minoré afin de dissimuler peut-être des charges importantes dans une résidence.

Une première régularisation qui aboutirait à une demande d’une somme importante au locataire peut s’expliquer par une forte augmentation des charges d’une année sur l’autre. Ainsi, le bailleur qui aura fourni lors de la conclusion du bail, les résultats antérieurs de la précédente régularisation et le cas échéant le budget prévisionnel, évitera bien des incompréhensions et des conflits.

Par contre, le bailleur qui fixerait "à la louche" le montant de la provision, qui s’avèrerait très insuffisant lors de la régularisation, risquerait de voir sa responsabilité contractuelle engagée devant un Tribunal d’instance. Et il risquerait d’être condamné plus sévèrement encore, s’il apparaissait que le montant a volontairement était minoré, en général, dans le but de louer plus facilement le logement.

Si la demande d’une somme supplémentaire se justifie par une augmentation des charges locatives d’une année sur l’autre, le locataire ne pourra alors que régler ce supplément. Enfin il se peut qu’une année, la régularisation fasse apparaître des provisions supérieures aux charges réelles. Dans ce cas, le bailleur devra rembourser la différence à son locataire.

Dans notre prochaine chronique : la procédure de régularisation des charges.

Pour plus d’information sur les charges récupérables ou sur toutes questions portant sur le logement, vous pouvez contacter l’ADIL au 0262-41-14-24 (conseils gratuits par téléphone ou sur RV dans toutes les communes de l’île).

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Messages

  • bonjour,
    Ma propriétaire m’impose de payer 10 € de plus en charges locatives à partir de juillet 2010 en + de la révision annuelle de loyer +0.40 € (les temps sont durs ! ), sachant que rien de nouveau n’est venu justifier cette augmentation, apparemment.
    Je n’ai jamais eu aucun justificatif de charges depuis que je suis locataire dans cet appartement (2003) avec un changement de propriétaire en 07/2007.
    Comment dois-je réagir ?
    Y-a-t’il un délai légal pour prévenir de ces augmentations et quel est-il ?
    Je suis locataire dans le privé.
    Merci d’avance de vos réponses.
    Cordialement.

    • Bonjour,
      Vous devez exiger la régularisation des charges. Le propriétaire est tenu de le faire chaque année en justifiant strictement par ses factures la réalité de la charge locative (la liste d’entretien et réparation locatives ainsi que celle des charges récupérables-qui devraient être annexées au bail- est fixée par décrets n°87-712 et 713 du 26/8/1987), ces factures venant en déduction des provisions pour charges que vous avez avancées.
      Vous pouvez réclamer ces états de charges à régulariser jusqu’à 10 ans en arrière, la Cour de Cassation a jugé que l’action du locataire visant à obtenir communication des justificatifs de charges était soumise à la prescription décennale prévue par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.(Cass. 3e civ. 9 février 2010 n° 09-12.366 (n° 215 F-D), Hervelin-Serve c/ Synd. des copr. Caen Pasteur.)
      Si le propriétaire ne répond pas ou refuse, vous pouvez saisir le Tribunal pour demander outre ce règlement, la suspension du paiement des provisions ainsi que des dommages-intérêts.
      Je ne saurais que trop vous recommander de consulter la page :
      http://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/charges-recuperables-droit-locataires-3901.htm
      qui m’a guidé dans ma réponse (merci Me Joan Dray !)
      Notez bien que la loi interdit au propriétaire de fixer des valeurs de charges forfaitaires, ne vous laissez donc pas intimider pas ce genre d’argument.
      En principe, pour éviter des problèmes, le proprio devrait fixer les nouvelles provisions annuelles en fonction du montant des charges de l’année précédente. Si vous avez un bail pré-établi trouvé dans le commerce, vous devriez trouver un chapitre "charges" qui fait mention de cette procédure.
      Cordialement,
      bcaz

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