La collectivité de Saint-Leu est sortie perdante d’un long contentieux avec un propriétaire qui ne voulait rien savoir de vos projets d’aménagement. Néanmoins, vous pensez avoir trouvé une parade. Pouvez-vous dire en quoi ?

- Nous avons révisé notre Plan Local d’Urbanisme (ancien Plan d’Occupation des Sols - POS) et nous avons profité de cette révision pour mettre dans le règlement du PLU l’obligation, pour tous ceux qui ont eu un terrain déclassé, de participer aux dépenses d’aménagement - au prorata de la superficie de chaque propriétaire.
Dans la zone où nous voulons faire la ZAC Four à Chaux, le propriétaire qui a vendu la plus grande partie du terrain, M. Henri Bègue, a été très longtemps en contentieux avec la commune parce que le prix établi par les Domaines ne lui convenait pas... Il est en procédure depuis 1990 - 16 ans ! -, et cela s’est soldé par une décision défavorable à la commune en fin d’année dernière. Il a gagné non pas sur la base d’un prix refusé par le Conseil d’Etat, mais sur le fait que le périmètre de la ZAC ne correspondait pas à ce qui était autorisé par le Schéma d’Aménagement Régional.
Nous avons mis un zonage AU (A Urbaniser), et sur les 200 à 250 ha de la ZAC du Four à chaux, nous avons 30% - environ 70 ha - réservés aux catégories intermédiaires et aux autres. Et surtout, la commune ne donnera pas de permis de lotir sans être assurée que 30% de la surface hors œuvre nette (SHON) profiteront aux catégories intermédiaires ou aux catégories sociales défavorisées.

Néanmoins, vous n’avez pas pu maintenir votre projet initial...

- On a tout essayé ! Après examen en Conseil municipal, enquête publique... nous avons fini la révision il y a environ 3 ou 4 mois et nous avons abouti à ce règlement là, qui nous protège quelque peu. Certes, on n’atteint pas le nombre de logements aidés qu’il devait y avoir dans le premier projet de ZAC... Sur cette ZAC-là, on devait avoir 60% de logements aidés, avec les aides de l’Etat et de l’Europe. Maintenant, ce n’est plus une ZAC publique, mais une ZAC privée, sans autre apport de fonds publics que pour les logements aidés. Forcément, il y a moins de logements aidés qu’au départ... mais bon ! Nous ne voulions plus aller encore dans une bagarre qui aurait duré plusieurs années...
Si nous avions voulu faire jouer notre droit de préemption, le propriétaire aurait retiré son terrain de la vente. Avec M. Bègue, on n’aurait pas eu de surprise... Il en a obtenu environ 95 euros/m2.

Il se dit que l’opération lui a valu un gain d’environ 26 millions d’euro...

- Oui, c’est dans ces eaux-là... Au niveau de l’estimation des Domaines, cela aurait été nettement inférieur. Il aurait très certainement retiré son terrain de la vente et nous n’aurions pas pu faire cette opération d’aménagement, qui est tout de même très attendue. Donc, il valait mieux une cote mal taillée, et c’est ce règlement nouveau qui s’applique à tout propriétaire.
Ce sont les Bâtisseurs de Bourbon qui ont acheté. Quand ils vont déposer leur projet d’aménagement, nous verrons avec eux où mettre les logements aidés, etc... La loi est bien faite ; c’est vrai qu’il n’y a pas d’obligation pour les communes, mais nous avons trouvé d’autres parades. Nous nous disons que, globalement, quand un propriétaire a la chance d’avoir un terrain déclassé, c’est normal qu’il ne soit pas seul à en profiter. Il faut aussi que ceux qui n’ont ni logement, ni terrain trouvent leur chance...

Sans commettre d’abus de pouvoir, qu’est-ce qui empêchait les mairies d’introduire plus tôt la clause que vous avez introduite ?

- Ce n’est pas une obligation ! Quand vous faites une ZAC, si vous vous trouvez face à des propriétaires qui veulent comprendre les choses, il n’y a pas de problème ! Si vous vous trouvez face à des propriétaires qui ne veulent rien entendre, vous êtes obligé d’aller devant les tribunaux. Et devant un tribunal, on n’est jamais sûr de gagner.
Aujourd’hui, la loi nous offre cette possibilité ! Face à un propriétaire qui comprend les choses, c’est gagnant pour tout le monde.
Nous avons acheté aux Sucreries de Bourbon 10 ha de terrain du côté du lycée de Stella. On a payé à l’époque 5 francs/m2 ; aujourd’hui, c’est du 250 à 300 euros/m2. M. de Chateauvieux sait bien que tout le foncier qu’il a dans la proximité du lycée va prendre de la valeur. Il a peut-être perdu sur les 500.000 francs (les 10 ha), mais il gagne tout autour...

Il serait étonnant en effet que CBO ne propose rien dans la zone...

- CBO a un projet de ZAC, chemin Thénor. Et là-haut, ce n’est pas 30%, c’est 40% de logements aidés. M. Bègue peut se dire qu’il a eu raison d’attaquer la commune. Maintenant, il a un gros, un très gros chèque même...

Ce n’est pas à ce prix-là qu’on va pouvoir loger les 250.000 Réunionnais à venir !

- Je vous l’accorde... Dans un cas pareil, de plus en plus, les juges ne vont pas forcément dans le sens de la communauté. Nous avons essayé... et nous avons perdu ! On nous oppose le droit de propriété...

Le droit de propriété, ils l’arrangent à toutes les sauces ; ils n’en font pas grand cas dans certaines circonstances... Voyez Saint-François, la Plaine des Palmistes. Est-ce qu’il ne faudrait pas au moins introduire un peu de cohérence ?...

- Tout à fait. Maintenant, je pense que l’engagement national pour le logement de M. Jean-Louis Borloo, l’obligation pour les propriétaires qui vendent un terrain déclassé de payer 6% de taxe à la commune, tout cela va dans le bon sens. Nous avons mis aussi en place, à Saint-Leu, le périmètre de mixité sociale. Quelqu’un qui construit un petit immeuble sur plus de 600 m2 dans ce périmètre de mixité sociale a l’obligation de réserver 20% de la SHON aux catégories intermédiaires. Pour un lotissement sur plus de 1.200 m2 - disons 10 cases de 120 m2 -, c’est aussi 20% réservés aux intermédiaires.
Avec le prix du foncier aujourd’hui, si nous n’avions pas cet outil-là, et la participation aux dépenses d’aménagement, nous ne pourrions pas agir.

Est-ce que les particuliers remplissent aussi cette obligation ou est-ce que c’est réservé à des groupements économiques, SEM ou grosses sociétés ?

- Chemin Surprise, à l’entrée Nord de Saint-Leu, nous avons des particuliers qui ont eu 2.000 à 3.000 m2 de terrains déclassés, sur une grande zone de 9 ha. La vue est exceptionnelle, les terrains peuvent se vendre à 500 euros le m2... Au prorata de chaque surface, en fonction de ce qu’il y aura comme dépense d’aménagement, la commune va faire l’avance, mais après, quand elle va délivrer le permis, il y a l’obligation de payer la taxe qui remplace la taxe locale d’équipement. Pour faire participer tout le monde... sinon, c’est le contribuable lambda, qui n’a pas de terrain, qui va passer à la caisse en tant que contributeur des impôts locaux. Si les propriétaires ne paient pas, ils n’auront pas de permis de lotir. Et nous avons beaucoup insisté sur la mixité sociale.
Parce que si la commune ne fait rien, le propriétaire reçoit son chèque, et après, vu d’en bas, on ne verra dans ce secteur que des gens qui ont les moyens ! Nous avons opté, sur un même terrain, pour le mélange de populations et de catégories sociales. La mixité sociale doit devenir une réalité. Cela va être un point important dans les mois à venir. Les gens savent qu’ils vont habiter dans la même zone. Il faut accepter... ou aller habiter ailleurs. Je peux vous dire qu’il y a des propriétaires qui ne sont pas chauds du tout...!

Encore faut-il pouvoir faire du logement social... Dans ce que vous venez d’exposer, on ne peut pas dire qu’il soit prioritaire...

- Non, mais ce que nous avons pris comme option va nous aider dans les années à venir. Et nous allons aussi demander aux bailleurs sociaux de prévoir des opérations qui puissent permettre aux locataires de devenir propriétaires de leur logement, au bout de 10 ou 15 ans.

Propos recueillis par P. David