La Confédération nationale du logement (CNL), Fédération Région Réunion a consacré une grande partie de l’année 2099 à traquer les charges récupérables indues sur une trentaine de groupes de logements. Bingo ! Les treize premiers groupes dont l’analyse des charges récupérables est terminée, laissent apparaître 111.0000 euros de charges indûment perçues par la SODIAC, la SIDR et la SHLMR.

Un chiffre faisant l’objet d’accords de remboursement. « Les bailleurs ont confirmé leur accord et admis de fait des charges indûment perçues », annonce Jean-Michel Saingaïny, président de la CNL. Mais parfois, ça coince. « Les actions de conciliation ou saisines du Tribunal d’instance portent sur la somme de 265.000 euros », note le président. En fonction des situations (somme à rembourser et nombre d’années durant lesquelles ces charges ont été indûment payées), le remboursement aux locataires s’établit dans une fourchette de 6 à 380 euros et cela concerne environ 800 locataires. « Une partie a été remboursée, les autres sont en cours et nous avons fixé une date butoir en février », souligne, Eric Fontaine, administrateur de la CNL.

Et ce n’est pas terminé puisque seize autres groupes font encore l’objet d’analyse et des demandes de remboursement seront envoyées d’ici la fin de la semaine auprès de la Sémac, de la SEMADER et du groupe Apavou. « Nous allons aller au bout puisque la loi nous le permet », indique encore Jean-Michel Saingaïny.

Les charges récupérables, dont les locataires font l’avance, représentent quelque 35 millions d’euros par an. Un secteur extrêmement réglementé puisque la liste des charges locatives récupérables est fixée par décret. Comment, pour un locataire isolé, s’y retrouver dans l’amas de chiffres et les méandres de la loi et de la jurisprudence ?

Une procédure lourde

C’est comme le souligne Eric Fontaine, « une procédure lourde ». Certains bailleurs, notamment la SHLMR et la SIDR collaborent, d’autres sont plus réticents. Seule une organisation comme la CNL, forte de quatre cents adhérents, peut mener à bien ce travail avec l’aide, d’une dizaine de militants et, il faut le souligner, d’un avocat du barreau de Paris.

Les résultats de l’action de la CNL ne s’arrêtent pas au simple remboursement des charges indues. On va également assister, pour les locataires des groupes de logement concernés « à une diminution significative du loyer en 2010 », puisque celui-ci est composé du loyer fixe et des charges locatives.

Cette action « agace parfois les bailleurs », souligne l’administrateur de la CNL ». Mais les procédures vont se poursuivre. « Il y a de telles injustices que l’on ne peut pas laisser faire. Le chemin est encore long, le travail encore lourd », affirme le président.

YVDE 

Florilèges de charges indues

Eric Fontaine, administrateur de la CNL, analyse la nature des charges indues payées par les locataires. Les anomalies constatées sont diverses.

Il s’agit par exemple d’un manque de suivi dans les dépenses sur les groupes. C’est le cas à Messidor (SIDR) au Port où il n’y pas eu de relevé sur un compteur EDF de 2003 à 2007. Résultat : une facture de 1.300 euros pour l’ensemble des locataires… dont certains n’étaient pas là une partie de ces années.

Autre cas : à Ariane (SHLMR) à Saint-Leu. Les frais d’électricité d’un local commercial (3.000 euros en cinq ans) étaient supportés par quatorze locataires.

A Magellan (SHLMR) au Port, l’entretien des espaces verts était facturé 5.000 euros. La surface était surévaluée de 2.000 mètres carrés. Le remboursement a varié de 200 à 300 euros par locataire.

A Louis Jouvet au Butor (SIDR), les locataires, des personnes âgées sans beaucoup de ressources, payaient indûment l’installation d’un portail depuis des années et le salaire d’un concierge à 100% alors que la loi fixe la participation des locataires à 75% du salaire, hors primes.

On constate pourtant, d’un bailleur à l’autre, des pratiques différentes. La SHLMR, par exemple, joue la transparence en communiquant aux locataires le détail des charges payables dans l’année. Ce n’est pas le cas de tous les bailleurs. Certains ne donnent qu’un montant global. « Plus opaque, tu meurs ! », note Jean-Michel Saingaïny.
Et cela n’est pas sans importance. En effet, les bailleurs ont l’obligation de justifier les avances de charges et de coller au plus près de la réalité. Ce n’est pas toujours le cas et la CNL a constaté, sur des petites sommes des augmentations de 1.200%, d’une année à l’autre.