La Réunion, ce sont 250.000 hectares dont un tiers à peine est exploitable pour l’activité humaine. Pour construire les 9.000 logements par an qui permettront, d’ici 25 ans, d’accueillir le million d’habitants, ce sont plus de 7.000 hectares de foncier qu’il faut d’ores et déjà maîtriser. Se projeter, c’est aussi constituer des réserves pour l’implantation de zones d’activités économique, touristique, d’espaces destinés aux aménagements publics. Tels sont les objectifs prioritaires de l’EPFR pour permettre notamment la déclinaison du SAR (Schéma d’Aménagement Régional).

« Bloquer la spéculation foncière sur une zone donnée »

« Seule la mise en place d’une politique foncière permettra de répondre à des besoins quantitatifs importants, à une localisation souhaitée par les collectivités et à une maîtrise des coûts », soutient Stéphane Fouassin, Président de l’EPFR, qui souligne une augmentation du prix moyen des terrains de plus de 10% par an ces dernières années. Et pour pallier une éventuelle nouvelle flambée des terrains aux abords des grands équipements, comme le tram-train par exemple, l’EPFR peut, à la demande des communes qui lui délégueront le droit de préemption, acquérir des réserves foncières non pas au prix du marché, mais en fonction de la valeur domaniale. « En mettant en place des Zones d’Aménagement Différé (ZAD), comme pour les terrains aux abords de la route des Tamarins qui subissent de fortes pressions, on réserve la zone où l’on va faire la ville de demain comme c’est inscrit dans le SAR, explique Stéphane Fouassin. On peut ainsi bloquer la spéculation foncière sur une zone donnée ».
L’EPFR assiste actuellement 11 collectivités pour la réalisation d’un dossier de ZAD, alors que 2 ont déjà lieu à un arrêté préfectoral de création. En 2006, 5 communes lui ont délégué le droit de préemption pour une surface de 500 hectares, alors que 4 autres sont en train de définir des périmètres de délégation. « Grâce à la préemption, l’EPFR est prioritaire à l’achat. Cela permet de négocier dans de bonnes conditions, soutient Jean-Louis Grandvaux, Directeur de l’établissement public. 63 terrains achetés à l’amiable, il ne faut pas croire que les gens en face de nous sont totalement contre. Nous proposant un prix raisonnable et payons rubis sur l’ongle. Notre objectif : porter des terrains pour l’intérêt général ».
Les acquisitions se font sur la base des documents de planification des communes. Quand l’EPFR achète, il sait déjà à qui il va revendre et à quel prix. Mais qui assure que les projets d’aménagements y seront finalement réalisés ? « Ce sont les communes qui définissent leur politique d’aménagement dans leur Plan Local d’Urbanisation, leur Plan Local d’Habitat, précise Stéphane Fouassin. Tout est cadré pour 6 ans et validé par l’Etat : les lieux prioritaires de construction, le type de logement, la densité... ». Et dans le cas où la commune ne respecterait pas les orientations de son projet d’acquisition foncière, elle encourre, comme le prévoit la convention de l’EPFR, de fortes pénalités.

8 hectares à Salazie pour du logement social

Sur les 104 hectares de réserves foncières jusque-là acquis par l’EPFR dans le cadre d’un Programme Pluriannuel d’Interventions Foncières (PPIF) 2003-2008, 32 hectares sont destinés au logement, 35 hectares à l’équipement public des villes et 16 à la réalisation de zones d’activité économique et/ou touristiques. Beaucoup de terrains acquis dans le Sud sont par exemple destinés à l’activité économique. À Salazie, où la valeur du foncier a progressé de 40% ces dernières années, 8 hectares situés à Mare à Vieille Place seront consacrés à des opérations de logements sociaux en 2008. Huit hectares encore, derrière la ZAC de Sainte-Rose où se situent déjà un collège et une cuisine centrale, vont accueillir pas moins de 150 logements. Difficile pour l’EPFR de préciser combien et quand sur ces 32 hectares seront construits de logements. « La moitié, bon an mal an, va servir à faire du logement social. Après, tout dépend du terrain, s’il est viabilisé, s’il est équipé, et du projet des communes, à savoir plus favorable à la case à terre ou l’immeuble, explique Jean-Louis Grandvaux. Mais vu le prix du terrain actuellement, forcément, l’habitat va se densifier ». Et Marie-Pierre Hoarau, Conseillère régionale et membre du Conseil d’administration de l’EPFR, de rappeler que « le logement social est le sujet d’intérêt majeur, mais il ne faut pas oublier la mixité sociale. On ne va pas que faire du social au risque de parquer les gens dans des ghettos ».

La politique de maîtrise du foncier fait son chemin

Même si la mise en route de l’EPFR a été longue depuis 1995, et la validation par le Conseil d’Etat du SAR, qu’il a fallu convaincre les communes de faire appel à l’outil, ce premier bilan de l’EPFR offre des résultats encourageants. Grâce aux efforts conjoints du Conseil régional, du Département, de la CIREST, du TCO et de la CIVIS, la politique de maîtrise du foncier fait son chemin. Grâce à l’implication de 18 communes (peut-être toutes à terme), la réalisation et la mise en œuvre de Plans d’Action Foncière (PAF) ont permis de localiser les zones prioritaires d’intervention publique et d’engager des programmes d’acquisitions foncières pour chaque commune membre.
Reconquérir le littoral, arrêter le mitage pour faire des villes, exploiter les coupures dans l’urbanisation pour développer des projets de loisir et de tourisme, rééquilibrer les terrains en pente et mi-hauteur sont encore des axes à développer. D’ici fin 2008, il devrait encore rester près de 14 millions d’euros de capacités d’intervention à l’EPFR, sans compter sur ses capacités d’emprunt importantes : 10 millions d’euros. Seul regret : qu’un tel outil à même de bloquer la spéculation foncière n’existe pas pour les particuliers...

Stéphanie Longeras

EPFR : www.epf-reunion.com

Subventions spécifiques pour le logement aidé

Le Conseil général, compétent en la matière, la CIREST, le TCO et la CIVIS ont signé avec l’EPFR des conventions dont une des dispositions concerne l’aide à l’acquisition de foncier pour construire des logements aidés. Ils se sont engagés à verser chacun 20% du prix des terrains dès lors que la commune réalise au moins 60% de logements aidés, ce qui permet de diminuer le prix de revente du même pourcentage. De plus, l’EPFR a décidé de compléter ces dispositions grâce au produit de la TSE (4 taxes traditionnelles), en minorant de 10% le prix des terrains acquis en vue de la construction de logements aidés sur le moyen long terme (à partir de 5 ans). 18 acquisitions, soit 26 hectares, ont déjà mobilisé ces bonifications dans les communes de la CIREST et du TCO. Une mesure attractive à maintenir et à défendre.

Trois questions à Patricia Cotayen, négociatrice foncière pour l’EPFR

Derrière ce bilan, il y a des agents de terrain qui œuvrent sur le front parfois tendu des négociations. Une mission qui demande de la persévérance.

En quoi consiste le travail de chargé de mission foncier ?

- Nous sommes 3 chargés de missions, dans la zone Est, la zone Ouest et moi dans la zone Sud. Nous sommes chargés de négocier le terrain pour lequel l’EPFR a été sollicité par nos membres. La première approche, en collaboration avec les services communaux, est d’évaluer le type de projet, les alentours, puis nous allons à la négociation, avec l’estimation domaniale. Nous intervenons sur des projets d’intérêt général, main dans la main avec les collectivités.

Comment se passe généralement les négociations ?

- C’est sûr, on ne va pas à la négociation la fleur au bout du fusil. On ne peut jamais prévoir quelle sera la disposition du propriétaire. Certains dossiers se débloquent au bout de 3 ans. Il faut un temps de mise en confiance, revenir régulièrement, expliquer, ré-expliquer le projet d’utilisation du terrain et surtout rappeler que c’est dans l’intérêt de la génération à venir.

Quelles sont les principales difficultés auxquelles vous êtes confrontés ?

- Il y a la question du prix. On essaye alors de résonner, d’aiguiller le propriétaire. Pour ceux qui possèdent de grandes parcelles, on peut proposer en contrepartie un bout de terrain pour lui. C’est du gagant-gagnant. Après, il y a les problèmes d’indivision, de plusieurs propriétaires sur une même parcelle, de conflits familiaux. Il faut alors rencontrer chacun pour convaincre. Nous avons un service juridique et toute négociation est bien sûr très encadrée dans le respect de la loi.