Quinze ans, cela va vite passer. Selon les dernières projections démographiques proposées par l’INSEE, la population de La Réunion devrait atteindre les 940.000 habitants à l’horizon 2020, soit environ 350.000 ménages. Ce sont donc entre 170.000 logements (hypothèse INSEE) et 156.000 logements (hypothèse AGORAH) qu’il faudra construire ou reconstruire, à une cadence de 7.800 à 8.500 logements par an pendant 20 ans. Soit 65% du parc locatif à construire ou reconstruire.
Voilà de beaux jours pour les entreprises du bâtiment et des travaux publics, si ce n’est qu’une question cruciale reste en suspens : où construire ? Les besoins en foncier pour accueillir la construction de logements et d’équipements inhérents s’élèveraient à environ 2.500 hectares, auxquels s’ajoutent 500 hectares pour accueillir l’activité économique et touristique, soit un total de 3.000 hectares de foncier qui devront être maîtrisés à l’aide de fonds publics d’ici 2020.

Dans 10 ans, il sera déjà trop tard

Concevoir l’aménagement du territoire au jour le jour ou poursuivre une urbanisation anarchique et dispersée ne serviront pas l’intérêt général. Jean-Louis Grandvaux, directeur de L’Agence pour l’observation de La Réunion, l’aménagement et l’habitat (AGORAH) et de l’Établissement public foncier de La Réunion (EPFR), estime que c’est aujourd’hui qu’il faut faire des choix et acquérir massivement des terrains.
Dans 10 ans, il sera déjà trop tard. Il reconnaît la pertinence des outils disponibles, tels que le SAR (Schéma d’aménagement régional) ou les Schémas territoriaux, qui offrent une première vision de l’utilisation et de la répartition des terres.
Néanmoins, il estime urgent d’étendre la prise de conscience des enjeux liés à l’aménagement pour parvenir à "un niveau de décision à grande échelle (...). Ce n’est pas tout de réviser les documents, il faut surtout acheter massivement des terrains et après concevoir des schémas d’aménagement".
Jean-Louis Grandvaux soutient qu’"il faut à tout prix une politique lourde d’achats et une politique d’équipement", pour relever le défi du logement social, auquel 60 à 80% de la population réunionnaise serait éligible.
À chaque hectare de terrain nécessaire pour construire des logements, il faut rajouter 5.000 mètres carrés de terrain pour construire les équipements, réseaux et infrastructures d’accompagnement indispensables au bon fonctionnement d’un quartier ou d’une ville.
Sur ce point, il souligne que la future route des Tamarins offre des perspectives importantes d’exploitation des terres à mi-pente, ce qui permettra de désengorger le littoral, de favoriser son activité touristique et sa protection.

Décisions courageuses à prendre

"Il est difficile d’acheter des terrains pour les établissements publics (lycées, collèges) et les logements sociaux", souligne le directeur de l’EPFR, qui parle d’une spéculation effrénée du prix du terrain (augmentation de 105% du prix moyen du mètre carré de terrain à bâtir en 10 ans, soit une hausse de 36 à 74 euros le mètre carré).
Pour mener une politique foncière efficace à moindre coût, l’EPFR estime que les communes, en accord avec les communautés d’agglomération, doivent identifier les terrains prioritaires à maîtriser par la puissance publique pour construire la ville de demain, implanter les entreprises et accueillir l’activité touristique.
Elles doivent ensuite proposer la création de Zones d’aménagement différé (ZAD) sur les dits terrains et y déléguer le droit de préemption, pour que l’EPFR puisse négocier avec les propriétaires en faveur de l’intérêt général.
Déjà, ce sont 5 dossiers de ZAD qui ont été réalisés à la demande des communes, avec l’assistance d’un cabinet juridique. "Nous ne sommes pas là pour léser les propriétaires, mais pour négocier dans une logique gagnant-gagnant qui devrait permettre d’acheter les terrains à moindre coût tout en donnant une participation aux résultats de l’opération aux propriétaires", précise Jean-Louis Grandvaux, qui parle de solutions pour permettre aux propriétaires de récupérer une plus-value sur la location ou de lui accorder une partie du terrain pour la construction.
"Cette dynamique, qui en est pour l’heure à ses balbutiements, doit se mettre en place à l’échelle de l’île", reprend Jean-Louis Grandvaux, qui parle de décisions courageuses, mais indispensables, à prendre.

Estéfany

L’Etat finance moins de nouveaux logements

Dans son bilan sur la politique de l’habitat en 2003, l’Etablissement public foncier de La Réunion constate que malgré l’augmentation du parc locatif ces dix dernières années (6.850 logements par an), les besoins estimés entre 10.000 et 12.000 logements par an pour la décennie sont loin d’être atteints.
Depuis 1997, le nombre de logements financés par l’État ne cesse de décroître (seule l’année 2002 fait exception). L’État ne consacre plus que 78% de ses financements à la construction de nouveaux logements, contre 90% en 1997.
Les blocages à la construction doivent être désamorcés pour relancer la construction de logements sociaux et répondre aux besoins. La constitution de réserves foncières par l’EPFR devrait contribuer à améliorer la situation, à moyen terme.
De son côté, l’Agence pour l’observation de La Réunion, l’aménagement et l’habitat (AGORAH) localise, depuis 1996, les réserves foncières des communes et des bailleurs sociaux, susceptibles d’accueillir dans le court ou le moyen terme des logements et des équipements publics.

L’EPFR achète les terrains dans l’intérêt de tous

L’Établissement public foncier de La Réunion (EPFR) a été créé par arrêté préfectoral en septembre 2002. Il est compétent pour réaliser toutes acquisitions en vue de la conservation des réserves foncières ou de la réalisation d’actions ou d’opérations d’aménagement.
Ces dernières ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l’habitat, d’organiser le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs, de lutter contre l’insalubrité, de permettre le renouvellement urbain, et enfin de sauvegarder ou mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels.

Plus de 520.000 habitants concernés

L’EPFR se doit de contribuer à la mise en œuvre des trois principes fondamentaux du Schéma d’aménagement régional (SAR) : la protection des milieux agricoles et naturels, l’aménagement plus équilibré du territoire, la densification des agglomérations existantes et la structuration des bourgs ruraux.
À la demande des collectivités locales, l’EPFR peut être délégataire du droit de préemption et mettre en œuvre la procédure d’expropriation. Aucune opération de l’EFP ne peut être réalisée sans l’avis favorable de la commune concernée.
Durant le premier semestre 2003, l’EPFR a élaboré son programme d’intervention foncière 2003-2008. Au total, plus de 520.000 habitants des communes membres de l’EPFR sont concernés par son travail.

Plus de 22 hectares acquis ou en voie de l’être

En septembre 2004, l’EPFR a fait le point sur sa politique foncière. Il a procédé à l’acquisition de 10 terrains de plus de 6 hectares pour une valeur totale de 1.333.954 euros.
La majorité des terrains acquis (7 sur 10) a pour vocation la réalisation d’équipements publics, les autres ont une vocation mixte logements/équipements.
L’EPFR a également procédé à la transmission chez le notaire de 8 terrains de plus de 11 hectares d’une valeur avoisinant le million d’euros, alors que 8 terrains d’une surface de 5,6 hectares pour une valeur de 1,7 million d’euros font l’objet d’"une négociation très avancée".
Parmi les terrains en cours d’acquisition ou de négociation, 4 sont destinés à la construction de logements aidés, 3 à l’installation d’équipements publics et 1 terrain pour des logements et équipements.