À partir de là, des propositions avaient été adressées au gouvernement pour relancer la filière logement à La Réunion. Un an plus tard, qu’en est-il des préconisations émises lors de cette Semaine du logement ? Quelle est la situation du logement social à La Réunion ? La réponse, on va le voir, est qu’elle est toujours aussi préoccupante. Cela signifie en fait, si l’on intègre la pression démographique toujours aussi forte - et malgré des efforts non contestables des acteurs de la filière logement -, que la sonnette d’alarme, plus que jamais, doit être tirée. La crise du logement à La Réunion doit déclencher la mise en place d’une “politique de salut public” à la hauteur de la menace qui mine notre société.

Foncier : le danger d’un désengagement de l’État

La préconisation majeure qui se dégageait du lot des propositions issues de la Semaine du logement concernait le financement de l’aménagement du foncier. Le foncier, socle, au sens propre comme au sens figuré, de la construction des logements. On pouvait ainsi lire dans la Charte : "Pour répondre aux défis de la démographie et de la reconstruction, l’État avait mis en place dans les années 60 et 70 des moyens exceptionnels au travers du FNAFU (Fonds national d’aménagement foncier et urbain), des politiques "Villes nouvelles"... Cinquante ans plus tard, La Réunion doit pouvoir mobiliser les mêmes capacités financières pour relever le défi de 1 million d’habitants à l’horizon 2030".
La création d’un “Fonds d’aménagement des quartiers” aurait dû être expérimentée rapidement, pour devenir l’outil indispensable qui viendrait desserrer le “goulot d’étranglement” constitué par les coûts élevés d’aménagement des terrains. Un an plus tard, le FAQ n’a jamais été mis en place. Il n’y a eu à se mettre à ce jour sous la dent qu’un “accord de principe” exprimé opportunément par Madame Girardin à la veille des scrutins de mars dernier. Un FAQ rebaptisé d’ailleurs PAQ - “Participation à l’aménagement des quartiers”-, un changement de sigle qui n’est pas gratuit et qui dénote un retrait significatif dans la volonté d’engagement de l’État.
Cette participation de l’État, en effet, sera conditionnée, a précisé la ministre de l’Outre-mer, par l’existence d’un financement de deux autres partenaires, la commune d’une part, et une seconde collectivité d’autre part (Région, Département ou Établissement communautaire intercommunal). Le changement de logique est perceptible en l’espace d’une année, année au cours de laquelle la décentralisation a fait couler beaucoup d’encre. On en était encore l’an dernier sur une logique de financement d’un projet d’aménagement. Aujourd’hui l’État dit que ce n’est plus de sa compétence, ajoutant que seul le logement social le concerne. Conséquence : l’État ne vient plus (1) qu’en complément de participation - par rapport à des financements locaux -, mais n’assume plus le projet global d’aménagement.
On en est là. Alors que l’urgence commanderait d’avancer et de changer de rythme, aucun texte d’application n’est encore opérationnel. Pendant ce temps, les opérations d’aménagement figurent sur les listes d’attente. Il ne faudra pas s’étonner quand les constructions des prochains exercices seront en stagnation, voire en régression.

Une tension de plus en plus forte

Des études - dont une remarquablement fouillée de l’ARMOS - ont été réalisées ces derniers mois. Elles portent sur la situation du logement social à La Réunion, avec un ensemble de chiffres nettement plus fourni que par le passé (2). Elles illustrent la tension de plus en plus forte qui existe sur le parc locatif social. Sur l’ensemble de La Réunion et sur la période 2001-2003, le rythme annuel d’attribution de logements locatifs sociaux n’a pas permis de satisfaire plus de 23% des demandes. Dans ces conditions, le délai d’attente théorique pour l’attribution d’un logement social est de 4 ans et 4 mois. Ce chiffre, déjà préoccupant, est totalement illusoire, car il se place dans l’hypothèse où aucun nouveau demandeur ne se déclarerait dans cette période ! Or l’afflux des demandeurs ne va pas se ralentir : les besoins de décohabitation et la formation de nouveaux ménages continueront à alimenter une demande forte avec notre courbe démographique très relevée. Et les délais d’attente réels seront de plus en plus insupportables.

La chute de l’offre

Une autre donnée permet de mesurer la carence de l’offre face à la demande de logement social. C’est le “taux de rotation”, c’est-à-dire le nombre de logements du parc ancien réattribués sur une année, rapporté au nombre total de logements de ce parc ancien. Ce taux tend à baisser dans la dernière période. Il est passé de 11% en 2001 à moins de 10% en 2003 (9,7%) (3). Il y a de moins en moins de mobilité dans le parc. De 7.500-8 000 attributions annuelles à la fin des années 90, on est tombé à moins de 6.000 aujourd’hui, dont 4.500 seulement dans le parc existant. Les locataires, même logés dans des logements qui ne leur conviennent pas, ont de plus en plus de mal à trouver une mutation.
Première raison évidente : la chute des volumes des livraisons de logements neufs depuis 1990. Si on décomptait 9.446 livraisons de logements neufs sur la période 1990-1994, et 12.271 sur la période 1995-1999, on n’en comptera plus que quelque 7.650 sur la période en cours 2000-2004. Une dégringolade assez déprimante pour toutes les familles logées dans les 24.000 logements encore insalubres ou vivant dans des logements trop petits, qui désespèrent d’avoir un jour des conditions de vie décentes.

Promouvoir le logement intermédiaire

Mais il y a d’autres raisons à cet immobilisme des locataires. Elles touchent à la pénurie - voire à l’absence - de logements autres que le logement locatif social. Ce manque d’offres diversifiées qui répondraient à des demandes différentes est particulièrement évident dans le domaine du logement intermédiaire, correspondant à des revenus moyens. On retrouve là deux des propositions de la Semaine du logement.
La première concernait la mise en place d’un produit locatif intermédiaire, le PLS (Prêt locatif social), ce qui donnerait satisfaction aux locataires désireux de sortir du parc LLS-LLTS, des locataires disposant des moyens de payer des loyers supérieurs à ceux qu’ils payent actuellement. La seconde proposition concernait l’amélioration des conditions financières du logement PTZ (Prêt à taux zéro) à destination des catégories moyennes. Le PTZ, produit d’accession à la propriété intermédiaire, a vu sa production diminuer d’année en année, faute d’une attractivité financière acceptable par le public visé.
Or ces propositions, avancées par les acteurs locaux du logement à La Réunion, n’ont toujours pas été suivies d’effet. Il en est du PLS et du PTZ comme du FAQ (ou de la PAQ) : aucun texte n’est venu concrétiser ces orientations, pourtant indispensables pour réinsuffler de la mobilité dans le parc locatif et empêcher que celui-ci n’implose.

Il faut sauver le L.E.S.

Autre produit logement très prisé des familles réunionnaises, le LES (Logement évolutif social) permet depuis près de 20 ans l’accession à la propriété de familles aux revenus modestes. Il faut savoir que le LES est aujourd’hui en danger de mort. Le montage financier risque de devenir quasiment impossible à “boucler”, conduisant les opérateurs à exiger des familles un apport personnel qu’elles sont dans l’incapacité de verser. La suppression annoncée de la subvention complémentaire de 7% à partir de septembre prochain pourrait bien porter le coup de grâce à un LES qui a pourtant fait ses preuves, qui a stabilisé bon nombre de familles et de quartiers, et qui répond à une aspiration populaire profonde. Il faut tout faire pour assurer sa survie.
D’autres blocages et difficultés tout aussi graves demeurent - comme le financement du FRAFU (Fonds régional d’aménagement foncier et urbain) - ou sont apparus - comme la forte hausse des coûts de la construction. Nous les traiterons dans un prochain article.

(à suivre)

A. D.

1 ...sauf sur les opérations RHI (Résorption de l’habitat insalubre) où prévaut toujours la logique aménagement.

2 La précision améliorée des données chiffrées provient du dispositif du “numéro unique” des demandeurs de logement, qui centralise les demandes et qui assure un suivi des attributions. Ce dispositif en réseau est sorti désormais de sa phase expérimentale et est pleinement opérationnel.

3 1%, cela peut paraître peu de choses, mais 1,3% de 46.000 logements (le parc locatif social de La Réunion), cela représente tout de même 600 attributions de logements en moins.

Foncier et décentralisation

Il faudra un audit

La question du financement de l’aménagement illustre parfaitement un débat d’actualité, celui des dépenses liées aux transferts de compétences dans le cadre de la décentralisation. La Réunion connaît des retards très lourds en matière d’équipements et de réseaux, auxquels viennent s’ajouter des besoins énormes liés à une démographie en forte croissance. Il est donc indispensable que l’État aille au-delà des "comptes admis" - pour reprendre l’expression du porte-parole du gouvernement Jean-François Copé -, autrement dit des crédits engagés ces dernières années. Tout le monde est d’accord pour dire que de l’effort fait pour équiper les terrains dépendra le niveau de production de logements à La Réunion. La charge financière à mobiliser pour faire face à des besoins structurels aussi exceptionnels doit être prise en compte par l’État. Dans le domaine de l’aménagement, comme dans beaucoup d’autres, c’est bien d’un audit diligenté par le gouvernement que devrait sortir une juste évaluation des véritables besoins de La Réunion et de l’Outre-mer.