Le Réunionnais qui aurait quitté son île depuis vingt ans aurait du mal aujourd’hui à reconnaître ses villes. Les derniers grands bidonvilles ont disparu, les cases traditionnelles en "bois sous tôle" s’effacent de plus en plus devant la construction en dur, laquelle concerne plus de 80% des logements. Dans un paysage où l’habitat individuel - la "case à terre", chère aux Réunionnais - reste nettement majoritaire, ici et là les immeubles ont jailli, des quartiers entiers ont vu le jour.
En poussant les portes des habitations, notre visiteur constaterait que le confort et l’hygiène se sont nettement améliorés. La quasi-totalité des ménages ont l’électricité ; près de 95% possèdent douche ou baignoire et WC à l’intérieur du logement. Et, s’ils sont encore plus du quart à ne disposer que de l’eau froide au robinet, 1 sur 5 possède un chauffe-eau solaire, un équipement plus important dans le département que dans les autres DOM réunis ou même dans l’Hexagone.

170.000 logements à construire d’ici 2025

Le secteur du BTP prospère, même s’il est largement porté par d’importants travaux routiers. Le nombre de salariés qu’il emploie atteint un niveau record : 19.500 en octobre 2005, chiffre en hausse de 13%, comparé au début d’année !
La folie immobilière est loin de se calmer : "D’ici à 2025, époque où l’île aura terminé sa transition démographique, il faudra construire 170.000 logements", indique Jean-Louis Grandvaux, directeur de l’Agence pour l’observation de La Réunion, l’aménagement et l’habitat (AGORAH). Soit l’équivalent de 70% du parc d’il y a six ans.
Première raison de cette progression sans équivalent au plan national : la démographie. La population réunionnaise, estimée à 775.000 habitants, affiche une croissance annuelle moyenne élevée : 1,6%. Et la part des jeunes de moins de 20 ans diminue régulièrement, ce qui augmente le nombre des demandeurs de logements.
Autre explication : la “décohabitation”. "Plus de 1 ménage sur 5 (23%) vit dans un logement trop petit pour lui. Près de 50.000 foyers ne disposent pas de suffisamment de pièces", observe Nelly Actif, de la direction régionale de l’INSEE. Ce surpeuplement touche quelque 200.000 personnes.

Les besoins les plus aigus : dans l’habitat social

La grande majorité des ménages réunionnais ayant des revenus modestes, c’est dans l’habitat social que les besoins se font les plus aigus. L’Association régionale des maîtres d’ouvrage sociaux (ARMOS) recense actuellement 26.000 demandes de logements locatifs sociaux, soit plus de la moitié du parc exploité.
Bien que ce nombre continue de croître, celui des attributions décline : 4.500 seulement l’an dernier. La baisse s’observe non seulement sur les logements neufs, mais aussi sur le parc existant, en raison d’un moindre “taux de rotation". "Pour des raisons financières, les gens qui habitent dans ces logements locatifs sociaux n’arrivent pas à en sortir pour rejoindre l’accession à la propriété ou la location dans le privé", explique Michel Oberlé, directeur de l’ARMOS.

La “défisc” et les "écumeurs d’outre-mer"

À l’autre extrémité, le parc locatif privé connaît une expansion dopée par la défiscalisation. Apparue avec la loi Pons de 1986 pour encourager l’investissement outre-mer, la “défisc" a vu son utilisation évoluer en vingt ans. "Au début, elle était plutôt patrimoniale et locale, décrit Jean-Louis Grandvaux. Les gens achetaient pour se loger ou pour louer. Puis elle est devenue un produit financier, utilisé surtout par des investisseurs extérieurs".
Aujourd’hui, 70% des propriétaires habitent en métropole, confirme Marie-Christine Gaudy, qui possède l’une des plus importantes agences immobilières de l’île.
Pour la plupart, ils "n’ont aucune idée des prix de la construction et de la location", relève Frédéric Lorion, directeur de la Cellule économique du BTP de La Réunion ; ils constituent une cible facile pour des conseillers en gestion de patrimoine, qui n’hésitent pas à appliquer aux produits défiscalisés des coefficients de majoration allant jusqu’à 40%, selon Mme Gaudy, qui fustige ces "écumeurs d’outre-mer".

Des loyers accessibles à une minorité

La spéculation, portée par d’attractifs crédits à l’habitat - "à La Réunion, on n’a jamais pu emprunter aussi facilement pour construire un logement", souligne Frédéric Lorion - est favorisée par une forte contrainte foncière.
Sur un territoire où il est vital de protéger les espaces naturels et agricoles, le prix des terrains à bâtir augmente en moyenne de 10% par an depuis une douzaine d’années.
Dans certaines zones, il a été "multiplié par 5 au cours de ces cinq dernières années", signale Marie-Christine Gaudy, également membre de l’observatoire de l’habitat.
À cela s’ajoute une hausse du prix de la construction, que n’explique pas seulement celle de l’acier. "Les six entreprises habilitées à construire des immeubles privés collectifs arrivent à saturation, affirme l’agent immobilier. C’est pourquoi les prix ont monté de 25% en un an". Résultat : "On construit beaucoup, mais de plus en plus petit". Et pour des loyers accessibles à une minorité.

Un logement social en crise

"Cela pose un gros problème pour les catégories sociales intermédiaires, qui n’ont pas accès au logement social ni à la construction", pointe Frédéric Lorion.
"D’un côté, un secteur du logement social en crise. De l’autre, une défiscalisation qui peine à trouver de la demande solvable. Et, au milieu, des classes moyennes ayant de plus en plus de difficultés à se loger", résume Michel Oberlé, que ce paysage trop segmenté et déconnecté de la réalité inquiète.
S’agissant du logement locatif social, "le principal handicap vient d’une production insuffisante de foncier aménagé (avec les réseaux d’adduction d’eau, d’assainissement...) par les communes", explique le responsable de l’ARMOS. Un cercle vicieux qui passe par une montée des prix du foncier, la difficulté d’équilibrer financièrement les programmes, le développement de l’habitat insalubre, donc le coût croissant de sa résorption... Et, au total, des finances communales encore plus en difficulté. En 1999, on recensait 20.000 logements insalubres ou précaires.

Les propositions de l’ARMOS

"Si on ne trouve pas les moyens de construire des logements sociaux et privés bien aménagés, que va-t-il se passer ? La nature ayant horreur du vide, les gens vont bâtir sans permis" et au détriment des terres à protéger, commente Jean-Louis Grandvaux. Le phénomène est déjà visible : le nombre de logements sans permis de construire est passé de 1.000 il y a cinq ans à plus de 3.000 aujourd’hui.
Pour sortir de la crise, l’ARMOS formule plusieurs propositions :

- augmenter le soutien aux collectivités, en profitant notamment de fonds européens ;

- intégrer l’augmentation des coûts de construction et du foncier dans les paramètres de financement du logement social ;

- instaurer une allocation logement foyer, comme en métropole...
L’association plaide aussi pour un ajustement du dispositif de défiscalisation. Malgré ses effets pervers, ce dernier reste considéré comme un outil indispensable. "S’il disparaissait, 6.000 emplois directs dans le bâtiment et plus de 15.000 emplois indirects seraient menacés", avertit Marie-Christine Gaudy.
Mais l’ARMOS voudrait le transformer en un "levier plus efficace en matière de mixité sociale" et de contribution des collectivités à l’aménagement public. En somme, résume Michel Oberlé, il s’agit d’introduire une "contrepartie sociale" aux investissements privés.