La création récente de l’Établissement public foncier devrait permettre de constituer les “ressources foncières” indispensables.
Mais le foncier une fois maîtrisé, reste cependant à l’équiper. Les investissements sont très lourds. C’est que les retards en matière d’équipements et de réseaux, par rapport à la situation métropolitaine, caractérisent la situation réunionnaise (comme celle des autres départements d’Outre-mer).
D’où les demandes maintes fois adressées au gouvernement de prendre réellement en compte ces retards structurels en apportant des moyens financiers qui concordent avec l’importance des besoins. Les collectivités, à l’évidence, ne peuvent supporter à elles seules un effort qui est étroitement lié au logement social, domaine relevant de la responsabilité de l’État.

Le FRAFU 2000-2006 déjà saturé

Le Fonds d’aménagement des quartiers demandé au gouvernement l’année dernière n’a pas vu le jour. C’est donc le FRAFU (Fonds régional d’aménagement foncier et urbain) qui est censé répondre aux besoins en matière d’équipements et d’aménagement. Mais le FRAFU aujourd’hui présente une situation de saturation de ses ressources. Alors qu’on est encore loin d’avoir atteint le terme de la période contractualisée - 2000-2006 -, deux des trois lignes de son budget sont d’ores et déjà quasiment utilisées à plein par des opérations programmées.
Les réseaux secondaires, qui représentent les déficits des opérations d’aménagement, sont programmés à 90% de l’enveloppe. Et la ligne des “surcharges foncières”, qui permettent de boucler les programmes de logements sociaux dans les centres villes, est déjà programmée à 95% de l’enveloppe. Même la ligne des réseaux primaires (équipements lourds comme les stations d’épuration...) est déjà programmée à 78%. Autant dire que d’ici 2006, le FRAFU, avec son budget de 116 millions d’euros, verra son action réduite à peu de chose. L’Europe vient cependant d’accorder 19 millions d’euros provenant du FEDER. Des discussions sont en cours entre l’État, la Région et le Département sur le mode de répartition de ces fonds au sein du FRAFU (entre réseaux primaires et réseaux secondaires...). Mais compte tenu de l’ampleur du défi à relever, les inquiétudes sur le financement de l’aménagement restent entières.

Le coût de la construction en forte augmentation

Dans ce contexte plein d’obstacles, des difficultés supplémentaires sont apparues. Elles ont trait au coût de la construction. Depuis le début de l’année, il a fortement augmenté à La Réunion (de +20% à +40% au total), surtout sur le gros œuvre, où cette augmentation peut dépasser +50% par rapport aux prix pratiqués fin 2003. Les entreprises avancent comme explications l’augmentation des prix de l’acier et du béton d’une part, d’autre part celle de la main-d’œuvre. Mais il faut aussi savoir que le secteur BTP connaît une période d’activité soutenue, grâce aux travaux routiers, aux équipements publics et à la défiscalisation.
Cette inflation des prix s’accompagne d’une difficulté croissante à finaliser les appels d’offres. On note aujourd’hui des délais allant de 4 à 8 mois entre la consultation et l’attribution du marché. De plus en plus d’appels d’offres sont déclarés infructueux, y compris pour des grosses opérations de 60, voire de 80 logements. De moins en moins d’entreprises répondent d’ailleurs aux consultations dans le logement social. La construction des LES (Logements évolutifs sociaux), en particulier, connaît à ce jour les pires difficultés pour trouver des entreprises qui répondent et qui ne soient pas trop fragilisées. La situation de type “fil du rasoir” du LES est encore aggravée par cette montée des coûts (voir encadré) .
La réalisation des logements sociaux déjà programmés est donc mise en difficulté. C’est donc, depuis l’amont jusqu’à l’aval, à tous les échelons de la chaîne de production du logement social à La Réunion que la situation est critique. Or, comme l’a rappelé Huguette Bello à l’Assemblée nationale mardi dernier, le logement est "l’autre facteur important de la cohésion sociale", avec l’emploi. Et l’on ne peut que l’approuver quand elle interroge : "Quelle place pour le respect du droit au logement des Réunionnais le gouvernement accorde-t-il dans son Plan de cohésion sociale ?"

A. D.

Le L.E.S. : espèce menacée à sauver d’urgence

Les études récentes réalisées tant par le Ministère de l’Outre-mer que par l’Agence française de développement ont porté la même appréciation favorable vis-à-vis du Logement évolutif social (L.E.S.), ce produit d’accession à la propriété très sociale mis en place dans les DOM voici bientôt 20 ans. Il est aujourd’hui, surtout dans les opérations de LES groupées, menacé de mort du fait d’un montage financier qui va s’avérer quasiment impossible.
Impossible, il le sera définitivement si la subvention complémentaire accordée par la LBU à hauteur de 7% du prix de vente disparaît au 1er septembre prochain comme annoncé ici et là. Cette subvention dite “subvention opérateur” représente pas moins de 5.000 euros. Si elle est supprimée, le montage financier s’effondre. Les familles, modestes par définition pour ce type d’accession, seront dans l’incapacité de faire face à de tels apports personnels.
Toutes les opérations RHI (Résorption de l’habitat insalubre) actuellement en cours sont basées sur des relations de confiance établies avec des familles qui acceptent de partir en transit dans la perspective de ce LES tant attendu. Et avancer comme solution que l’effort à fournir doit être imputé aux opérations RHI elles-mêmes (au travers d’une baisse de la charge foncière) revient à imposer en réalité cet effort aux communes qui financent les déficits supplémentaires des opérations RHI. On retrouve là les esquives liées à la décentralisation...

Le P.T.Z. : formule à revoir

Si l’on veut un renforcement de la cohésion sociale, il est important, parallèlement au LES, d’avoir une politique qui impulse un produit d’accession intermédiaire. C’est le rôle qu’était censé jouer le logement PTZ (Prêt à taux zéro).
Mais le PTZ est en constante perte de vitesse. Il n’y a eu que 373 logements financés en 2003, contre 541 en 2002 et 900 en 2001. "Le renchérissement du coût du foncier pèse sur l’effort d’investissement et annihile les avantages de cette aide", écrit la cellule économique du BTP de La Réunion dans sa dernière parution, qui conclut : "Une actualisation des paramètres de financement a été demandée au ministère de l’Outre-mer".
Cette demande, remontant à la Semaine de l’Habitat en avril 2003, n’a pas rencontré à ce jour de réponse concrète.