L’Observatoire immobilier réunionnais a présenté hier son analyse du marché du 1er semestre 2009. « Ce premier semestre 2009 marque une inversion profonde du marché avec un redémarrage du volume des transactions associé à un allongement sensible des délais de vente et à une baisse générale (mais irrégulière, selon les secteurs) des prix réels », indique l’Observatoire.
Au second semestre 2008, le volume des ventes avait en effet chuté de 20%, dans un contexte où les prix étaient restés élevés.
L’Observatoire immobilier réunionnais a basé son étude sur les trois types de biens que sont les maisons, les appartements, les terrains constructibles dans 83 micro-secteurs.

La négociation, incontournable

Il en ressort qu’au 1er semestre 2009, de janvier à juin, les indicateurs sont significatifs d’une reprise des ventes. Le volume des ventes a augmenté de 5%. Le délai de vente moyen augmente encore de 18%. En clair, il faut maintenant 17,43 semaines avant qu’un bien trouve preneur, au lieu de 14,8 semaines au second semestre 2008 et 10,45 semaines au 1er semestre 2008. « Soit 67% d’augmentation en une année ! », constate l’Observatoire de l’immobilier réunionnais.

Les acheteurs n’hésitent plus à négocier les prix avant de conclure pour la grande majorité des ventes. Ainsi, « 88% des ventes effectivement conclues l’ont été après négociation du prix initialement demandé par le propriétaire (73,2% au second semestre 2008, 62,6% il y a un an...).
Le taux moyen de négociation du prix de vente est de 13%, ce qui cache des disparités très importantes selon les régions et types de biens, mais reste somme toute relativement modéré ». Le prix de vente final atteint en moyenne 168.000 euros. Dans la région Ouest, les prix de vente se négocient jusqu’à 20%, contre 10,9% dans le Nord, 8% dans l’Est, 11% dans le Sud.

Conséquence, les prix ont baissé, selon l’Obsevatoire. « À quelques exceptions (type de bien/secteur géographique), les prix réels de vente sont en baisse par rapport au second semestre 2008, et ce, dans une fourchette de 5 à 12%. À noter que le marché apparent (les petites annonces...) est peu significatif à cet égard car il reflète plus la seule volonté des cédants que l’accord des acquéreurs ». Les prix varient ainsi en moyenne de 133.000 euros dans le Nord à 205.000 euros dans l’Ouest, 175.000 euros dans le Sud et 141.000 dans l’Est.

Des locataires deviennent propriétaires

Comment interpréter ces chiffres ? « Au cours du second semestre 2008, les propriétaires cédants ont eu tendance à s’immobiliser sur leurs prétentions financières, ce qui a entraîné une baisse très sensible du nombre de ventes, les acquéreurs potentiels refusant de (ou ne pouvant...) s’acquitter de ce niveau de prix », précise l’Observatoire.
Les prix ont donc baissé. « Face à un marché très ralenti, voire en panne, beaucoup de ces vendeurs ont dû accepter la réalité et s’adapter, in fine, à la nouvelle conjoncture en minorant leurs prix. Cette baisse a été longue à se mettre en place (voir délais de vente), mais a eu pour effet quasi immédiat de faire repartir le volume des transactions à la hausse, démontrant la réalité d’un vivier d’acquéreurs solvables en attente de prix raisonnables ». Pour l’Observatoire, il existe donc des acquéreurs potentiels, à condition que les prix de vente soient « raisonnables », suffisamment pour que certains puissent devenir propriétaires. Mais rappelons que 52% de la population vit avec moins de 790 euros par mois à La Réunion et que plus de 70% de la population est éligible au logement social.

L’Observatoire immobilier réunionnais conclut ainsi son analyse : « Il est clair que cette baisse des prix a un effet bénéfique sur le taux d’effort nécessaire pour passer du statut de locataire à celui de propriétaire. Le montant des loyers a également subi une baisse, mais très inégale selon les types de biens et les secteurs : ainsi, les appartements des secteurs Nord et Ouest voient leurs loyers moyens baisser sensiblement (exception faite du haut de gamme situé en zone littorale qui se maintient), alors que les appartements situés en région Sud n’enregistrent pas une telle tendance, ce qui est également le cas des villas, et ce, sur l’ensemble du département. Le taux d’effort ainsi réduit associé à un coût d’emprunt également à la baisse (autour de 4,5% en taux fixe) rend plus attractive l’accession à la propriété dont rêvent 45% des ménages réunionnais, encouragés de surcroît par cet agréable sentiment que le pouvoir de choisir a effectivement changé de camp, passant du vendeur à l’acquéreur... ».

E.P.