Hier s’est terminée l’édition 2008 du Salon de la Maison. La semaine dernière était consacrée à la construction et l’aménagement. En parcourant les allées de ce Salon, force est de constater qu’il est de plus en plus difficile pour les Réunionnais de devenir propriétaires de leur logement. A titre d’exemple, une opération de promotion d’un bailleur social dans l’Ouest donne comme premier prix 288.000 euros pour une maison de 4 pièces, avec un terrain de 420 mètres carrés. Certes, ce Salon n’est pas celui du logement social, mais si on reprend les chiffres donnés par Jean-Marie Lebourvellec de la FRBTP au CESR vendredi, 12.500 logements « non sociaux » (sur 14.500 au total) ont été construits en 2007 à La Réunion. Ce qui veut dire que la semaine dernière, des représentants des constructeurs de ces 12.500 logements faisaient leur Salon.
Prix du foncier, coût de la construction, influence de la défiscalisation... : plusieurs facteurs peuvent expliquer cette inflation. Mais elle est le résultat d’une orientation fondamentale : l’application à La Réunion d’un mode de production de logements correspondant à celui de l’Europe de l’Ouest.

Défi encore plus important qu’à La Réunion

Or, sur ce continent, les contraintes foncières sont différentes, ainsi que le niveau de vie de la population. Ce qui veut dire que les Réunionnais n’ont pas les mêmes capacités financières que les habitants de l’Europe de l’Ouest. Il suffit de se référer au pourcentage de la population ayant droit à la CMU-C : plus de 40%. Autrement dit, plus de 40% des Réunionnais vivent sous le seuil de pauvreté.
En même temps que la pauvreté, La Réunion connaît une crise du logement. Au lendemain de l’abolition du statut colonial, la majorité de la population vivait dans des paillotes ou des bidonvilles. Plus de 60 ans après, malgré les efforts accomplis, plus de 25.000 familles ayant droit à un logement social n’y ont pas accès, tandis que pour plusieurs dizaines de milliers, le quotidien est l’insalubrité et/ou la sur-roccupation. Ce sont les principales données, elles donnent l’ampleur du défi à relever.
Mais si au lieu de regarder vers l’Occident, les regards se tournent vers l’Asie, ils peuvent voir qu’il existe à quelques milliers de kilomètres de notre île un autre pays insulaire qui devait faire face à un défi encore plus important qu’à La Réunion. Et il a réussi à régler la question du logement. A Singapour, 80% des familles sont propriétaires d’un logement social. C’est le résultat d’une politique volontariste, adaptée aux spécificités du pays, commencée dès l’abolition du statut colonial en 1960.

Plus de 80% de logements sociaux

Ces spécificités tiennent en plusieurs données. Singapour, en 1960 comme aujourd’hui, c’est une île de 42 kilomètres sur 23. Les Singapouriens ont réussi le tour de force d’augmenter leur superficie en gagnant quelques kilomètres carrés sur la mer. Mais cet accroissement est loin de compenser l’augmentation de la population. En 45 ans, elle est passée de 1,6 million à 4,5 millions, soit 3 millions de plus, un triplement. En pourcentage, cette hausse correspond à celle qu’a connue La Réunion au cours de ces 60 dernières années.
Ce triplement de la population a été accompagné par une éradication du mal-logement. Au lendemain de l’abolition du statut colonial, nombreux étaient les habitants des bidonvilles. Entre 1960 et 1965, plus de 54.000 logements furent construits. C’est le point de départ d’une dynamique qui n’a fait que s’amplifier (voir encadré). En 1960, 9% des Singapouriens vivaient dans un logement social, ils sont aujourd’hui plus de 80%.
Il est à noter que malgré des contraintes foncières plus importantes qu’à La Réunion, le prix des logements est en rapport avec les capacités contributives de la population. 53% des familles à Singapour avaient en 2000 un revenu inférieur à 1.900 euros.
Le résultat est que dans un petit pays insulaire où le PIB par habitant est maintenant supérieur à celui de la France, le coût d’un logement neuf n’atteint pas les excès que connaissent les Réunionnais.

« Des effets économiques et idéologiques »

Un F3 de 65 mètres carrés peut être acheté à 53.000 euros, un F5 de 110 mètres carrés à 112.000 euros. On atteint environ 1.000 euros le mètre carré dans le pays le plus densément peuplé du monde après Monaco (près de 7.000 habitants au kilomètre carré). C’est la moitié du coût au mètre carré d’un logement social à La Réunion (1).
Cette maîtrise des coûts du foncier a été rendue possible par une politique publique d’acquisition, rendue possible par une législation adaptée. Du temps de la colonie, le domaine public possédait 31% des terres. En 2002, la proportion atteint 90%.
A Singapour, le droit au logement a été considéré dès l’abolition du statut colonial comme un des leviers du développement du pays. Ceci s’inscrit dans le plan de développement du pays, mis en œuvre à partir des contraintes et des atouts du pays : « la construction massive de logements publics a eu des effets économiques et idéologiques. Le fait de loger les gens a contribué à la croissance économique (...). La résolution du problème du logement et l’attribution de logements aux “classes dangereuses” a également stabilisé et harmonisé la société, légitimé la nation en cours de consolidation et facilité la structuration d’une identité nationale propre à Singapour » (2)

Manuel Marchal

(1) “Témoignages” du lundi 3 mars 2008 (page 6)
(2) “Les institutions de régulation du domaine foncier à Singapour”. Anne Haila, Professeur à l’Université d’Helsinki. Article paru dans le n°107 de “La Revue d’administration publique”.

« Le développement des logements à Singapour est unique »

Le résumé de l’ouvrage “Un toit au-dessus de chaque tête : La politique du logement de Singapour, entre monopole d’État et privatisation” de Wong Tai-Chee et Xavier Guillot, publié par l’IRASEC en 2004, souligne que le logement social est un pilier du développement de Singapour.
« Parmi les nations d’Asie du Sud-Est ayant acquis leur indépendance dans la période d’après-guerre, le développement des logements à Singapour est unique. Depuis les années 1960, le territoire a été radicalement transformé en paysage urbain moderne comparable à n’importe quelle autre ville occidentale développée. Le logement moderne public ou privé a “révolutionné” et remplacé les taudis du centre-ville et les zones rurales périphériques par un éventail d’infrastructures et de commodités. Initialement, les logements sociaux furent introduits pour résoudre la forte pénurie de logements, pour offrir une réponse politique à l’universel “droit au logement”, mais aussi pour stimuler l’industrialisation tournée vers l’exportation. Les logements sociaux ont ainsi servi à construire la nation et à stabiliser la société, attirant des investissements locaux et internationaux qui ont généré des taux élevés de croissance économique. Plus de 80% des Singapouriens sont désormais propriétaires d’appartements dans une tour HDB (Conseil pour le développement du logement-Housing Development Board-NDLR), telle que l’on en trouve partout dans les nouveaux quartiers-résidences ».

« Au-delà de l’Etat-providence : le Conseil du logement »

Une mission parlementaire du Groupe d’amitié France-Singapour a publié un rapport d’information à la suite de sa visite dans ce pays du 11 au 16 juin 2006. Voici l’extrait qui concerne le HDB (Housing Development Board), l’opérateur public du logement social à Singapour.

« Cette institution singapourienne est apparue à la délégation comme un des aspects les plus intéressants de la mission. En effet, cette agence du logement, mise en place en 1960 juste après l’indépendance, loge actuellement 85% de la population dans les 800.000 appartements qu’elle a bâtis.
Face aux conditions insalubres des bidonvilles existants, le choix a été fait dès les années 1960 de développer des unités urbaines faites d’immeubles d’une dizaine d’étages, construits par l’agence et proposées initialement à la location, mais aujourd’hui destinés à 90% à l’accession à la propriété (bail de 99 ans).
En effet, le fonds obligatoire de prévoyance, épargne obligatoire, peut être débloqué pour l’achat d’un logement ; le prêt complémentaire dépend de la situation familiale de l’accédant à la propriété, cette politique étant essentiellement orientée vers les familles. De même, les enfants sont prioritaires pour acquérir des logements peu éloignés de leurs parents, afin de maintenir les liens d’entraide familiaux.
La répartition de ces logements obéit en particulier à des critères de diversité ethnique et sociale : chaque communauté doit être représentée dans chaque nouvelle unité d’habitation par un pourcentage identique à celui de sa proportion dans la population totale.
Enfin, l’agence prend en charge la rénovation et la remise à niveau de ses constructions les plus anciennes.
Cette politique du logement représente 3,8% du budget de l’État et apparaît comme une extraordinaire réussite : Singapour a développé un réel “droit au logement” qui va au-delà de l’État providence tel qu’il est conçu en Occident. Le choix a été fait de développer une forme de logement social collectif, mais destinée en majeure partie à l’accession à la propriété. Par ailleurs, la mixité sociale a dès le début été pensée comme un élément de la réussite de ce projet d’habitat : aucun phénomène de “ghettoïsation” n’est répertorié, alors même que la qualité architecturale est équivalente à celle du logement social en France ».