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Grâce à la remise à jour de son inventaire des réserves foncières publiques et parapubliques, l’Agence pour l’observation de La Réunion, l’aménagement et l’habitat (AGORAH) vient compléter son “observatoire 2004” des marchés fonciers et immobiliers et apporte un éclairage plus précis sur les politiques foncières à engager à La Réunion.

Réserves foncières limitées

Sur les 250.000 hectares que compte le territoire réunionnais, un tiers à peine est utilisable pour l’activité humaine. Pour répondre à la demande, il faudra construire ou reconstruire environ 9.000 logements par an pendant 20 ans. La Réunion n’en produit actuellement que la moitié, entre 4.000 et 4.500 par an. Pour fournir ces nouveaux logements et les équipements nécessaires, construire la ville de 2020, il faudrait maîtriser plus de 7.000 hectares de terrain dont 3.000 à l’aide de fonds publics. Alors que l’AGORAH ne recense que 1.122 hectares urbanisables maîtrisés par les communes et les bailleurs sociaux, dont seulement la moitié serait constructible à court ou moyen terme, alors que les prix moyens des terrains à bâtir ont augmenté de 125% en 12 ans, construire est une priorité, mais où et comment ?

Stopper l’urbanisation anarchique

Les réserves foncières sont inégalement réparties sur le territoire. Avec plus de 400 hectares, l’Ouest compte la plus importante surface, les micro-régions Sud et Nord, 300 hectares chacune et l’Est, seulement 120 hectares. L’AGORAH note également que les Sociétés d’économie mixte (SEM) qui possèdent 341 hectares de réserve foncière (contre plus de 1.000 en 1998) diminuent leur stock tous les ans de façon conséquente. Les possibilités d’urbanisation étant limitées, construire les logements en fonction des opportunités foncières conduirait à une urbanisation anarchique au détriment des bonnes terres agricoles et des espaces naturels à protéger.
Plutôt que d’occasionner des surcoûts pour la collectivité, en matière d’offre de services et d’équipements, et d’engendrer un impact sur la qualité de vie et la ségrégation sociale, il faut densifier les villes et bourgs et choisir les terrains pour implanter la ville de demain. L’évidence parle : toute politique foncière doit être déterminée par une politique d’aménagement, et dans ce domaine, l’AGORAH constate que "La Réunion est loin d’être en retard".

Concrétiser une politique foncière

Dès lors qu’un SAR (Schéma d’aménagement régional) est mis en œuvre, la réalisation en cours de quatre Schémas de cohérence territoriale (SCOT), de programmes locaux d’habitat et de plans locaux d’urbanisme ont permis d’afficher les besoins quantitatifs et qualitatifs, de localiser les zones à développer ; reste maintenant à concrétiser ces données grâce à une politique foncière cohérente et pourvue des moyens financiers adéquats.
Il faut pour cela que les communes, en concertation avec les communautés d’agglomération, identifient les terrains prioritaires pour accueillir l’activité économique, touristique et implanter les logements. Elles doivent, selon l’AGORAH, proposer la création de Zones d’aménagement différé (ZAD) sur ces terrains, y déléguer des droits de préemption et mandater des opérateurs pour engager des négociations amiables avec les propriétaires. Face à un marché très spéculatif, ces moyens coercitifs lui apparaissent les plus appropriés pour contenter les parties engagées (communes, propriétaires, intérêt général).

Estéfany