Réorienter la défiscalisation vers le logement social en 2009 : c’est une annonce importante de l’avant-projet de loi-programme pour l’Outre-mer. Cela est à l’origine de nombreuses réactions dans le monde du BTP. Ainsi, dans "le Quotidien" d’hier, la FRBTP met en garde contre un recul de l’activité du fait de l’inéligibilité du secteur locatif "libre" à la défiscalisation : « Le logement libre et le logement intermédiaire, c’est 10.000 emplois en intégrant les artisans qui construisent des maisons individuelles et seront frappés de plein fouet ». Sous l’impulsion de la commande publique, concrétisée notamment dans les grands travaux, et avec l’appui de la défiscalisation dans le secteur libre, le nombre des salariés du BTP atteint aujourd’hui 22.538 salariés, selon les données du président de la FRBTP. Si le secteur libre ne bénéficie plus des subventions de l’Etat au détriment du logement social, alors la crainte affichée par la FRBTP est de voir des milliers d’emplois en danger.

Diminuer la pression sur le foncier

Ce point de vue n’est pas partagé par un des principaux opérateurs du logement social à La Réunion, la SIDR. Bernard Hoarau, responsable de la communication note tout d’abord que la défiscalisation telle qu’elle est actuellement conçue s’essouffle (voir encadré). Elle contribue à augmenter le coût de la construction et elle produit en effet des logements qui ne correspondent pas à la demande des Réunionnais.
Selon Bernard Hoarau, la principale qualité de la mesure annoncée par le gouvernement est de diminuer la pression sur le foncier. « Parce qu’ils ne sont pas tenus de respecter un coût plafond dans la construction, les promoteurs privés enchérissent pour acheter un terrain. Cela contribue à la flambée des prix du foncier », dit en substance le responsable de la communication de la SIDR. Or, le prix du foncier est un problème pour les opérateurs du logement social. Car plus le terrain aménagé est cher, moins il reste de crédits pour financer la construction. Ce qui, du fait de l’existence de coût plafond, entraîne des appels d’offres infructueux. Car dans la situation actuelle, les entreprises du BTP ont un plus grand intérêt financier à travailler pour la construction dans le secteur libre soutenu par la défiscalisation.
La stabilisation du prix du foncier peut libérer de nouvelles marges de manœuvres et rendre le logement social plus attractif. Car au final, le coût d’un logement social est le même que dans le privé, note Bernard Hoarau, soit entre 2.000 et 2.200 euros le mètre carré.

Partenariat entre opérateurs, promoteurs privés et BTP

Au-delà de ces aspects financiers, la réorientation de la défiscalisation vers le logement social permettra de définir une offre locative plus en phase avec la réalité réunionnaise. « Aujourd’hui, on produit chaque année entre 2.000 à 3.000 logements sociaux, pour environ 6.000 logements défiscalisés dans le secteur libre », précise la SIDR, « or les besoins sont inverses ».
« 70% des familles réunionnaises sont éligibles à un logement social », poursuit Bernard Hoarau, « alors que les logements construits grâce à la défiscalisation ne s’adressent qu’à 20% de la population ». Un des résultats de cette inadaptation est le nombre croissant des demandes de logement social. Il atteint aujourd’hui 27.000 selon la SIDR.
La défiscalisation du logement social permettra donc peu à peu d’atteindre un objectif de 6.000 logements sociaux par an, mais sous plusieurs conditions.
Tout d’abord, ce dispositif doit venir en complément de la LBU. Cette dernière doit être maintenue. Ensuite, il est important de revoir les coûts plafond pour prendre en compte l’augmentation importante du prix du foncier ces dernières années, ainsi que pour favoriser le respect de nouvelles normes thermiques et environnementales.
Enfin, la défiscalisation dans le logement social doit être valorisée par les promoteurs privés de la même manière que l’est aujourd’hui la défiscalisation dans le secteur libre. La conjonction de ces différents facteurs contribuera à une relance de la production de logement social à La Réunion, ce qui prémunira le BTP d’une baisse d’activité.

Manuel Marchal

La défiscalisation s’essouffle

Des appartements sont trop petits, et des loyers sont trop élevés. L’offre de logements défiscalisés proposée à la location apparaît aujourd’hui trop importante par rapport au nombre de familles qui ont les moyens de payer un loyer à 12 euros le mètre carré.
Une conséquence directe de ce déséquilibre est observée. Pour tenter de rentabiliser son investissement, le propriétaire du logement doit revoir le prix du loyer à la baisse. Ce qui veut dire que le maintien de la défiscalisation dans sa configuration actuelle ne pourra qu’entraîner un décalage toujours plus important entre la rentabilité espérée par l’investisseur et la réalité réunionnaise. « Le produit financier est en train de s’émousser », précise le responsable de la communication de la SIDR, « les promoteurs privés ajustent d’ailleurs leur offre davantage vers le logement intermédiaire ».
La réorientation de la défiscalisation vers le logement social est donc un moyen d’anticiper le dégonflement prévisible d’une "bulle" spéculative.

Défiscalisation du logement social : proposition

Pour la SIDR, « la proposition de rétrocéder 60 % de la réduction d’impôt au logeur social qui prendra en gestion les logements sociaux, objet de l’investissement, réduction d’impôts qui, elle-même, représenterait 50 % du montant hors taxes et hors frais d’acquisition de cet investissement est intéressante mais mérite d’être optimisée ».
Pour un opérateur du logement social cette mesure représentera un « équivalent subvention » de 30 % du montant restant à financer après prise en compte des subventions publiques, précise la SIDR.
Elle propose « pour les produits les plus sociaux, et afin de limiter les loyers » une mesure « plus ambitieuse » : « 60 % de 80 % de réduction d’impôt représenterait un "équivalent subvention" de 48 % du coût de l’investissement, le solde étant financé par les subventions publiques et les prêts Caisse des Dépôts ». « Dans ce cas de figure, le financement Caisse des Dépôts devrait pouvoir explicitement être inférieur à 50 % du coût de l’opération », précise la SIDR.

Entre 130.000 et 140.000 euros le T3 social

Bernard Hoarau précise qu’aujourd’hui, le coût de la construction d’un logement social est approximativement le même qu’un logement défiscalisé "de standing". « La qualité de la construction et de l’aménagement d’un logement social et d’un logement "de standing" sont équivalentes », précise la SIDR. D’où un coût au mètre carré compris entre 2.000 et 2.200 euros. Ce qui amène le prix de revient d’un T3 en logement social à une fourchette comprise entre 130.000 et 140.000 euros.

200 hectares par an pendant 10 ans : 50 logements à l’hectare

Pour répondre à l’accroissement démographique, Bernard Hoarau estime que les besoins en termes de fonciers sont de 200 hectares par an pendant 10 ans. Sur ce foncier, il serait nécessaire de construire 60% de logements sociaux.
En prenant en considération les données fournies par le responsable de la communication de la SIDR, il est alors possible de calculer la densité de logements à l’hectare sur la base de 6.000 logements sociaux par an.
Cela donne un total de 10.000 logements sur 200 hectares, soit une densité de 50 logements à l’hectare. D’après l’AGORAH, la densité actuelle en zone urbaine à La Réunion était en 1997 et de 10,3 logements à l’hectare 2005 de 12,2 logements à l’hectare.

Adapter les coûts plafonds

Bernard Hoarau note un décalage entre les coûts plafonds réglementaires pour réaliser une opération et l’inflation importante du coût de la construction ces dernières années.
Il constate que la défiscalisation a tiré les prix du foncier vers le haut, ce qui diminue d’autant les marges de manœuvre pour le financement de la construction proprement dite.
Il serait donc souhaitable que ces plafonds tiennent compte davantage de ces modifications spécifiques à La Réunion.
Par ailleurs, rappelant que dorénavant, tous les logements construits par la SIDR sont équipés de chauffe-eau solaire, Bernard Hoarau indique également que les nouvelles normes environnementales se répercutent dans le coût de la construction.