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La masse des informations fournies par le Comité départemental de l’Habitat ne peut cacher un double constat : les prévisions de constructions de logements sociaux pour 2004 n’ont pas été tenues et les chiffres affichés pour 2005 ne sont au mieux que des “effets d’annonce”, tant on est assuré de ne pas disposer des moyens nécessaires pour tenir les objectifs.

Mobiliser les mêmes capacités financières

Le directeur de la DDE a beau jeu de souligner que les moyens financiers mis à la disposition du logement social à La Réunion par l’État restent supérieurs à ceux dont disposent de grands départements métropolitains. La Charte pour l’habitat signée en 2003 par plusieurs partenaires du secteur logement - dont la DDE - fournit une explication : "compte tenu de leur histoire et de leur jeunesse, les communes de La Réunion sont confrontées, en plus des besoins liés à l’évolution démographique, au problème de mise en œuvre simultanée :

- du rattrapage en termes d’équipements structurants d’infrastructures (500 millions d’euros pour l’assainissement, 250 millions d’euros pour l’alimentation en eau potable...) et de superstructures (équipements scolaires, sportifs, de loisir, culturels, administratifs et de proximité...),

- de l’équipement des quartiers existants,

- de la résorption de l’habitat insalubre,

- et de la reconquête des centres-villes.

Elles sont donc dans l’incapacité de financer les études urbaines, le foncier, l’aménagement des terrains et la réalisation des équipements de proximité comme l’ont été les communes de France métropolitaine après la deuxième guerre mondiale, même si la part résiduelle après subvention peut paraître faible (de 20 % en théorie à 50 % compte tenu du plafonnement des assiettes éligibles aux subventions). Pour répondre aux défis de la démographie et de la reconstruction, l’État avait mis en place dans les années 60 et 70 des moyens exceptionnels au travers du F.N.A.F.U (Fonds national d’aménagement foncier et urbain), des politiques “Villes Nouvelles”... 50 ans plus tard, La Réunion doit pouvoir mobiliser les mêmes capacités financières pour relever le défi du million d’habitants à l’horizon 2030".
Ce constat, qui reste d’actualité, recense tous les défis qui se posent à La Réunion dans le domaine de la construction du logement. Il en fait une priorité essentielle et a pour mérite de placer l’État devant ses responsabilités. Pourquoi ce dernier n’accepterait-il pas de faire pour La Réunion, le même effort exceptionnel qu’il a réalisé pour la Métropole à la sortie de la guerre, demandent les signataires de la Charte ?

Les inquiétudes du P.C.R.

Les informations fournies avant-hier confirment largement les inquiétudes exprimées au nom du PCR par Éric Fruteau lors de la conférence de presse d’avant-hier. Ce dernier rappelait qu’un nombre croissant d’opérations immobilières ne pouvait être réalisé, en raison essentiellement du coût désormais élevé de la construction. "Les offres des entreprises dépassent souvent de 25 à 30% l’enveloppe de financement de l’opération. En réalité, les entreprises privilégient les opérations liées à la défiscalisation - plus intéressantes - au détriment des opérations de logements sociaux", notait le conseiller général de Saint-André. Il constatait aussi, au vu des éléments d’information déjà en circulation, une baisse des crédits de la LBU. Une réduction de l’ordre de 30%, estimait-il. Les données de Comité départemental de l’Habitat confirment ses craintes.
Éric Fruteau mettait l’accent sur deux problèmes. L’absence de solutions pour financer les aménagements des terrains, d’abord. Cela en raison de l’épuisement des ressources du FRAFU (Fonds régional d’aménagement foncier et urbain) : les fonds alloués pour jusqu’en 2006 ont d’ores et déjà été utilisés. Enfin, en deuxième lieu, le problème du coût du foncier. Le prix du terrain constructible a augmenté de plus de 60% entre 1993 et 2002 ; soit en dix ans. Pour Éric Fruteau, à la base de ce phénomène se retrouvent les politiques de défiscalisation. Elles ont eu un double effet : elles ont imposé un modèle de logement, un habitat-type recherché par les Réunionnais, celui de la case à terre avec cour. Elles ont eu surtout pour conséquences de faire grimper les prix des terrains.
Jean-Louis Borloo a fait de la relance de la construction de logements sociaux une des trois priorités de son plan de cohésion sociale. Au moment de son séjour dans notre île, les Réunionnais souhaitent l’entendre répondre précisément et concrètement à une question simple : quels moyens pour le logement social ? Quelle mesure le ministre propose-t-il pour enrayer l’inflation sur le prix du foncier ? Quelle est sa solution pour régler la question du financement des équipements (chemin d’accès, réseaux d’assainissement, alimentation en eau, en électricité, écoles...) ?

J. M.

Propositions réunionnaises

Les préconisations de la Charte

En mai 2003, à l’initiative de la DDE, de l’ARMOS, du Conseil régional, du Conseil général, de l’Association des Maires, de la Caisse des dépôts et consignations se déroulait à La Réunion une “Semaine de l’Habitat”. À son issue, une “Charte de l’Habitat” était adoptée. Elle faisait une rapide analyse de la situation du logement avant de faire des propositions de mise en œuvre d’une politique globale et cohérente de l’habitat pour La Réunion.
Toutes les propositions ne sont pas nécessairement d’ordre financier. Elles ne s’adressent pas exclusivement à l’État : certaines impliquent plus précisément les collectivités locales.
Nous reprenons, ci-dessous, l’essentiel de ce document.

La Région Réunion, les Communautés de communes ou d’agglomération et les Communes s’engagent dans les plus brefs délais, à l’occasion de la mise en place du SAR, des SCOT, PLH, PDU et PLU à :
1) organiser le débat entre le monde urbain et le monde agricole pour faire émerger les arbitrages sur l’utilisation de l’espace (...) ;
2) associer les maîtres d’ouvrage sociaux et aménageurs aux réflexions sur les SCOT et PLU comme les y autorise la loi SRU, en vue d’accélérer la mise en œuvre opérationnelle des projets de quartiers dans une approche globale et cohérente ;
3) mettre en œuvre les documents d’urbanisme et de programmation à l’échelle des “400 quartiers” de La Réunion avec pour priorités : la densification des centres-villes (...), la (re)structuration des quartiers existants et des bourgs des Hauts (...), l’ouverture à l’urbanisation de zones vierges (...), la mixité sociale (...), la qualité de l’aménagement des quartiers (...) ;
4) pour la mise en œuvre opérationnelle des documents d’urbanisme, les collectivités locales auront davantage recours aux outils juridiques classiques mais insuffisamment utilisés (...) ;

Les partenaires s’engagent

5) les partenaires de la Charte s’engagent à développer de nouveaux outils financiers pour favoriser la maîtrise foncière (prêts bonifiés à long terme...) et à doter l’établissement public foncier E.P.F.R récemment créé, non seulement en subventions, mais aussi en prêts afin de démultiplier sa politique de création des réserves foncières indispensables pour les années à venir. Ils s’engagent à trouver des solutions pour financer les surcharges foncières en centre-ville pour maintenir la mixité.
6) les collectivités devront se doter des moyens de connaissance suffisants et partagés, de type observatoire du marché du logement permettant une connaissance continue du marché tant social que privé. Ceci devra, entre autres, permettre d’apprécier l’impact des mesures de défiscalisation (...)
Le FRAFU, principal instrument disponible, finance essentiellement l’aménagement primaire. Les modalités de financement de l’aménagement secondaire ne sont pas adaptées, ni en termes de montant, ni en termes de procédure de décision. De plus, la complexité croissante des procédures financières du FRAFU appelle une simplification de ses modes de gestion.

Les partenaires de la Charte proposent de :
1) mettre en place un véritable Fonds d’aménagement des quartiers (F.A.Q) de l’ordre de 30 millions d’euros par an à abonder par l’État, la Région et le Département ;
2) financer sur la LBU l’ingénierie de projet pour la mise en œuvre d’opérations d’aménagement de quartiers (...) ;
3) réserver le Fonds régional d’aménagement foncier et urbain le (F.R.A.F.U) aux équipements structurants ;
4) concentrer les financements des communes sur les équipements de superstructures ;
5) favoriser une application adaptée aux réalités locales des réglementations (assainissement,endiguement), voire les renégocier le cas échéant, réfléchir à une meilleure participation des concessionnaires de réseaux ;
6) accroître, d’une manière générale, la souplesse et la fongibilité des procédures de financement, par une simplification des procédures financières (...) ;
8) développer une offre de logements adaptés aux situations spécifiques : logements jeunes, personnes âgées... ;
9) Continuer à réduire la dépendance énergétique de La Réunion par la prise en compte des énergies renouvelables, notamment les chauffe-eau solaires et la climatisation naturelle, dans le financement de la construction ;
10) Relancer l’adaptation de la réglementation technique de la construction aux spécificités de La Réunion. ;
11) Développer des politiques contractuelles entre l’État, les collectivités et les opérateurs sur des objectifs à atteindre par agglomérations (...).

Nota : On peut retrouver l’intégralité de la Charte sur le site de la DDE-Réunion.