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Depuis ces 10 dernières années à La Réunion, les prix moyens au mètre carré des terrains constructibles ont augmenté de 125%, passant de 40 euros en 1992 à plus de 90 euros en 2003. Mais à quand la fin de la hausse des prix ? Les experts en foncier et immobilier métropolitains qui font les mêmes constats sur leur territoire, semblent dire qu’il n’y a aucune raison que les prix baissent attendu que la France reste encore l’un des pays les moins chers d’Europe.
Si l’Agorah note que ce phénomène n’est favorable qu’aux propriétaires qui vont poursuivre leur enrichissement personnel, en revanche, "cela ne fait que renforcer la fracture sociale existante, en excluant de plus en plus de ménages de classes intermédiaires à l’accession à la propriété".

Les prix dépassent les ventes

Dans l’Ouest, l’Est et le Nord, les prix augmentent même plus vite que le nombre de ventes. Pour le Nord, qui a toujours connu des prix prohibitifs, ce constat n’est pas une surprise, d’autant que la rareté des terrains enregistrés dans cette micro-région, comme dans celle de l’Ouest, influe sur le prix de vente.
En revanche, l’Est, "parti de peu", effectue certes ce que l’Agorah qualifie de "rattrapage courant dans d’autres régions métropolitaines", mais qui conduit, malgré une offre foncière encore importante, à une augmentation des prix plus importante que celle des ventes. Si les prix grimpent généralement en fonction de la rareté des biens, ce phénomène ne s’affiche pas encore franchement dans le Sud de l’île où les terrains à bâtir mis en vente sont encore nombreux.
Malgré cette offre, la micro-région Sud, cumulée aux données relevées dans l’Ouest, enregistre une baisse des ventes de 12% entre 2002 et 2003, alors que l’Est, bénéficiant de la saturation du Nord et de l’Ouest, bat des records de ventes avec 1.153 transactions en 2003, dont 500 ventes de terrains à bâtir. Du jamais vu pour cette région, qui a vu son attractivité accroître avec l’ouverture des quatre voies.

Terrains bien situés : plus petits et plus chers

En consultant les annonces immobilières, on constate que les offres de ventes de terrains pour la construction individuelle ayant une belle situation géographique, mais une petite surface et un prix exorbitant sont courantes. Depuis 1992, l’Agorah observe une diminution des surfaces des terrains constructibles, atteignant les 128 hectares en 2003 contre un maximum de 373 hectares en 1993, notamment en raison de l’augmentation du prix et de la rareté des disponibilités.
Les statistiques prouvent même que ce sont les terrains les plus petits qui sont les plus chers. La qualité du terrain, son emplacement, la distance de l’emploi ou des services, l’agrément du voisinage, la qualité des plantations et du paysage sont des critères qui priment généralement sur sa surface.
En poussant l’analyse, on peut observer que les prix moyens des terrains à bâtir sont fortement liés aux offres d’emplois, d’équipements et de services proposés dans la zone, et dans une moindre mesure avec la densité de la population.
L’Agorah constate que dans les communes d’importance, la fracture en termes de prix du foncier entre le centre-ville et les quartiers périphériques se creuse. Dans les communes de taille moyenne, comme Saint-Leu ou Sainte-Suzanne, les centres-villes n’apparaissent pas comme les zones les plus attractives et sont donc les plus chères.
Si les difficultés de transports, permettant de relier les quartiers résidentiels situés en hauteur et les centres-villes qui concentrent les services et les équipements perdurent, ce constat risque fort d’évoluer, dans l’hypothèse d’un foncier résiduel disponible.

Estéfany

Augmentation des charges foncières

En 2003, la charge foncière - à savoir ce qu’un acquéreur dépense pour acheter un terrain à bâtir destiné à la construction individuelle - s’élève environ à 56.000 euros, avec des disparités enregistrées selon les secteurs. Entre 1993 et 2003, elle a doublé dans l’Ouest et le Sud, alors que l’écart de 20.000 euros entre la micro-région la moins chère (près de 48.000 euros dans l’Est) et la plus chère (plus de 68.000 euros dans le Nord) ne s’est pas creusé en 10 ans.
Au sein même des communes de l’Ouest et Sud, l’Agorah observe de très gros écarts entre les quartiers périphériques et les centres-villes, qui ne sont pas systématiquement les plus chers.

De 15 à 150 euros et plus le prix du mètre carré de terrain à bâtir

À titre indicatif, la palme noire des prix moyens au mètre carré les plus élevés, à savoir 150 euros et plus, revient toujours à Saint-Gilles et à Saint-Denis. Grossièrement, les côtes balnéaires de la Saline-les-Bains, de l’Étang-Salé, de Saint-Pierre jusqu’à la limite du 14ème kilomètre au Tampon, de Saint-Joseph, mais aussi les hauteurs de Saint-Denis, les régions Est de Saint-André et Saint-Benoît ainsi que les hauteurs de La Possession, enregistrent des prix moyens allant de 75 euros à moins de 150 euros au mètre carré.
Pour accéder à des terrains à bâtir de 15 à moins de 35 euros le mètre carré, il faut se tourner, entre autres, vers Piton Sainte-Rose, Cilaos ou encore Hell-Bourg, et à moins de 15 euros le mètre carré, il reste la Souris-Blanche, Saint-Philippe ou encore Salazie.

Logements sociaux de plus en plus rares

Ce sont particulièrement les ventes de biens bâtis qui pèsent dans la balance du marché. Depuis 1999, l’écart de 1.000 ventes entre les biens bâtis et les terrains à bâtir continue de se creuser. Les appartements anciens, quasi inexistants en 1992 et qui dépassent la barre des 500 en 2002, acquis au moins cinq ans en défiscalisation, restent les plus représentés dans la vente. La majorité des maisons neuves mises en vente sont des LES (Logement évolutif social.) Attendu que leur livraison se fait de plus en plus rare, ce segment du marché s’affaiblit au détriment des nombreuses familles en difficulté qui souhaitent acquérir un bien par le biais de la location accession. Peut-être est-ce parce qu’elles passent directement des sociétés d’aménagement aux particuliers ?