Le logement social n’était encore jamais descendu aussi bas en nombre de constructions effectivement livrées : 1853 seulement entre janvier et septembre 2006, y compris les réhabilitations, soit en fait “un millier de LS neufs en 2006”, entend-on murmurer dans les allées du pouvoir, personne n’assumant de dire haut et fort la réalité de la situation aux 26.000 demandeurs en attente d’un logement social. Mais tout le monde admet qu’elle est au plus bas et qu’« il faut faire mieux ».
La Conférence nationale du logement outre-mer du 27 février dernier a affirmé ou réaffirmé deux engagements de l’État et quatre priorités (voir encadré).
A La Réunion, les bailleurs sociaux et leurs partenaires ont mis au point deux types de dispositifs pour tenter de relancer la construction.
Le premier vise à « dégager du foncier » : c’est un prêt à taux bonifié (2,80%) sur dix à quinze ans, d’un montant de 7,5 millions d’euros, que la Caisse des Dépôts et Consignation va faire à l’Établissement public foncier pour lui permettre de préempter des terrains. Il représente en valeur la moitié de ce que cet établissement public a engagé depuis sa création (2003) pour l’achat d’environ 120 ha, toutes opérations confondues.
L’autre série de dispositifs vise à relancer l’accession à la propriété pour les locataires de logement social, avec deux “nouveaux produits” : le logement évolutif social “plus” et le prêt à taux zéro “plus”, lancés cette année.

Le constat fait sur l’accession sociale à la propriété est qu’elle est bloquée à deux niveaux : par la rareté des LES neufs (89 livrés par la SIDR et 350 par la SEMADER l’an dernier) et par un taux de rotation faible (7%) lié à la fois à la chute de la construction sociale dans son ensemble et à la spéculation répercutée sur le prix des loyers. « Les familles entrant aujourd’hui dans un locatif social ont peu de chances d’en sortir avant 15 à 20 ans », constatent les autorités. Le “LES+” (Logement Évolutif Social bonifié) va faire l’objet d’un appel à projet de la DDE pour la construction de mille logements sociaux sur trois ans en accession à la propriété. Il s’agit d’une offre complémentaire aux RHI (réhabilitation de logements insalubres), destinée à rétablir un “parcours résidentiel” pour des familles bloquées dans le parc locatif social depuis très longtemps. Les logements ainsi proposés seront des maisons individuelles de ville, sur un ou deux étages, avec une courette. Pour réussir, l’opération a besoin de collectivités qui s’engagent en proposant du foncier à des prix abordables. La moitié du financement vient de la LBU, l’autre moitié de l’accédant à la propriété. Avec ce système, les pouvoirs publics pensent avoir trouvé « une des marches manquantes entre le parc locatif social et le logement défiscalisé ».
Simultanément, la relance du “Prêt à taux zéro” (PTZ) dans les DOM s’adresse aux familles qui voudront quitter un logement en locatif social pour accéder à la propriété. Le régime antérieur du PTZ est maintenu, mais cette nouvelle formule se veut plus adaptée au contexte social des DOM. Ce nouveau PTZ s’adresse à des ménages modestes dont les revenus sont inférieurs de 60% à ceux exigés pour le PTZ “classique” : le montant empruntable pourra être doublé (voire plus) et le remboursement pourra être différé sur trois ans de plus (21 ans au lieu de 18 ans).
Soit, pour un couple avec deux enfants voulant accéder à un logement neuf, des conditions qui le leur rendraient accessible à partir d’un revenu net mensuel de 2.250 euros, quand il fallait auparavant disposer de 3.500 à 4.000 euros/mois.
Pour les ménages dont les ressources sont inférieures ou égales aux plafonds donnant accès aux logements locatifs sociaux, le montant du prêt à taux zéro peut être majoré d’un montant maximal de 15.000 euros, à la condition qu’une ou plusieurs collectivités (communes, collectivités territoriales ou EPCI) accordent une aide aux particuliers en accession : cela peut être une subvention, une bonification du prêt ou une mise à disposition du terrain.
Ce dispositif applicable aux DOM devra faire l’objet d’un décret spécifique « prochainement rédigé » dit-on à la Préfecture.

Le protocole signé le 16 mars entre l’Établissement public foncier (EPFR), les bailleurs sociaux représentés par l’ARMOS (association des maîtres d’œuvre) et la Caisse des dépôts et consignations (CDC) créé deux prêts à taux bonifié : Gaïa portage foncier, d’une durée maximale de 15 ans et Gaïa long terme, dont la durée peut atteindre 60 ans, en direction des collectivités territoriales qui voudraient acquérir du foncier pour le mettre à bail à la disposition des opérateurs de logement social.
Les dispositifs de relance du logement social se tournent aussi vers un système qui va chercher à lier défiscalisation et logement social, autant dire le mariage de l’eau et du feu, les autorités ne désespérant pas de faire admettre aux investisseurs qu’il y a « paradoxalement une plus grande sécurité à investir dans le logement social, soutenu par les pouvoirs publics, que sur le “marché libre”, dont les produits doivent ensuite trouver preneurs »... ce qui n’est pas toujours réalisé. Il faudra pour cela un agrément spécifique de Bercy, l’État renonçant par ce dispositif à une part de l’impôt sur les sociétés, pour permettre à ces financements défiscalisés d’abonder les autres dispositifs de financement, notamment la LBU. « On en parlait et on ne voyait pas bien comment ces deux instruments pouvaient être mariés. C’est notre Dolly du logement social (du nom de la brebis qui a été le premier mammifère adulte clôné. L’expérience a duré de 1996 à 2003 - NDLR) », a dit le représentant de l’État en présentant les réflexions en cours. Pourvu, si celle-ci est réalisée, que ce soit pour une durée de vie un peu plus longue et que cela ne finisse pas dans une euthanasie générale...

P. David

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A la Conférence nationale sur le logement social

Le FRAFU “secondaire” recentré sur le logement social

Le 27 février 2007, Jean-Louis Borloo, ministre de l’emploi, de la cohésion sociale et du logement et François Baroin, ministre de l’outre-mer, ont réuni une première conférence nationale sur le logement... que le passage de Gamède près de nos côtes à presque complètement éclipsée. La relance du logement social y a été annoncée notamment par deux engagements de l’État à court et à moyen terme.

Dans le premier trimestre 2007, l’État devrait régler aux opérateurs sociaux les sommes dues au titre de la Ligne budgétaire unique (LBU). Ou une partie des sommes dues, pour un montant de 56 millions d’euros : il s’agirait des factures en instance au 31 décembre, qui pourraient être réglées au 31 mars 2007 sur « les crédits de paiement supplémentaires mis à disposition du ministère de l’outre-mer par le Premier ministre ».
L’autre engagement consiste à inclure l’outre-mer dans le “volet logement” du plan national de cohésion sociale. Ainsi, la loi instituant le droit au logement opposable devrait se traduire outre-mer par la réalisation de 37.500 logements sociaux sur trois ans dans les DOM, à Mayotte et Saint-Pierre-et-Miquelon. Le gouvernement annonce à cette fin une enveloppe de 120 millions d’euros, dont 60 millions iraient à la LBU de 2007 (et deux fois 30 millions les années suivantes).

Les priorités retenues dans la mise en œuvre de ces engagements sont en premier lieu un examen simultané par le Parlement des crédits du logement social pour l’Hexagone et pour l’outre-mer ; un groupe de travail va être constitué, dans le but de présenter avant la fin du premier semestre 2007 des propositions concrètes sur la mobilisation du foncier, sur la contribution de la défiscalisation à la production de logement social et sur la résorption de l’habitat insalubre ; une troisième mesure va porter sur l’expertise de la procédure de subvention “pour surcharge foncière”, dont une modification technique devrait être de faire évoluer les taux plafonds ; enfin, les préfets et les collectivités locales sont invités à mobiliser en faveur du FRAFU (Fonds régional d’aménagement foncier et d’urbanisme) des crédits des programmes opérationnels européens et des contrats de plans Etat/Région de la période 2007-2013. Cette année va être la première année d’un « FRAFU rénové », consistant à concentrer les aides - en particulier le FRAFU dit “secondaire” - sur les programmes de logements sociaux. A suivre...

P. D