Logement

TOTEM : un T4 à 60.000 euros contre la crise du logement

Expérimentation d’un dispositif spécifique à la Guyane et à Mayotte : le logement locatif très social adapté

Manuel Marchal / 6 juillet 2021

Les Réunionnais subissent depuis fort longtemps la crise du logement : plus de 100.000 Réunionnais en sont victimes, indique notamment la Fondation Abbé Pierre. C’est la conséquence d’un système de production de logements inadapté à la capacité contributive des Réunionnais. A Paris, le gouvernement tente de s’attaquer à ce problème en lançant un appel à propositions : TOTEM. L’objectif est de construire un logement T4 à moins de 60.000 euros en individuel ou collectif et de décliner sous forme modulaire en fonction de la taille de la famille. Pour faire baisser les coûts, un dispositif spécifique à la Guyane et Mayotte est expérimenté : le logement locatif très social adapté. Il permet d’adapter les normes du logement social aux contraintes spécifiques de ces deux territoires ayant, comme La Réunion, le statut de département français.

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Les indicateurs de la crise du logement à La Réunion sont redondants : plus de 100.000 personnes sont concernées par une vie dans un foyer surpeuplé et/ou insalubre. Plus de 30.000 familles en attente d’un logement social sont recensés dans notre île, tandis que le rythme de construction reste insuffisant. Les différentes lois de programme, d’orientation ou autres n’ont jamais permis de résoudre le principal problème : comment construire à un coût acceptable pour les Réunionnais.
Même dans le logement social, le recours à une aide publique est indispensable pour permettre de devenir locataire. C’est la conséquence de loyers trop élevés découlant du système de production. Arrivant au bout de la chaîne, c’est le locataire qui en supporte le prix.
Selon les dernières données de la Caisse d’Allocation familiales, près de 120.000 familles bénéficiaient en 2020 d’une allocation logement, dont plus de 53.000 touchaient l’allocation de logement social (ALS). En 2020, le montant total des allocations logement versées par la CAF à La Réunion s’établit à près de 414 millions d’euros, dont 130 millions pour l’ALS.
La CAF note également que 22 % des bénéficiaires sont des salariés qui touchent donc au moins le SMIC. Mais le salaire minimum reste insuffisant pour espérer se loger à un prix abordable.
La CAF note d’ailleurs que sans l’aide sociale, les dépenses consacrées au logement sont comprises entre 45 % et 50 % des revenus, avec une pointe à 57 % pour les célibataires sans enfant. L’allocation logement permet de diviser ce taux d’effort par deux.

TOTEM : T4, 66m2, 60.000 euros

Si la situation à La Réunion est dramatique, elle est encore plus grave en Guyane et à Mayotte, deux lieux stratégiques pour la France. La Guyane permet en effet à l’Union européenne d’être une puissance spatiale, tandis que le maintien d’une administration française à Mayotte permet à Paris de disposer gratuitement d’un point d’appui dans le canal du Mozambique. La crise du logement est telle que l’explosion sociale est à craindre, avec le risque pour Paris de devoir faire des concessions comme lors du mouvement social en Guyane en 2017.
C’est pourquoi le gouvernement a décidé de s’attaquer au principal problème, le coût de la construction. Il lance TOTEM, un Toit pour les Outre-mer, un appel à proposition présenté de la sorte :
« le Plan Logement outre-mer 2019-2022 a inscrit une mesure visant à « financer par la Ligne Budgétaire Unique (LBU) un appel à projet spécifique de constructions industrialisées de type « modulaires » à un niveau concurrentiel avec l’habitat informel en termes de coûts et de délais de production ».
« Le développement d’une offre de logement à un coût accessible pour ces populations, sans pour autant transiger sur la qualité, constitue un défi que le présent programme de recherche et d’expérimentation vise à relever. »
« Le présent appel à propositions s’inscrit dans le cadre de l’expérimentation du nouveau dispositif spécifique à la Guyane et Mayotte : le « logement locatif très social adapté (LLTSA) ».
« Les solutions proposées comporteront un modèle de base étudié sur la base d’un T4 en locatif très social adapté d’une surface minimale de 66 m2 en capacité d’héberger une famille de 5 personnes en moyenne, (2 adultes, 3 enfants ou 1 adulte, 4 enfants). Ce modèle sera également conforme aux dispositions du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n°2000-120 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain.
Les prestations de confort pourront être réduites dans la solution de base mais celle-ci devra intégrer les moyens d’augmenter facilement le niveau de confort avec l’amélioration de la solvabilité de l’occupant (par exemple, l’eau chaude sanitaire ne sera pas obligatoire en solution de base mais devra pouvoir être rendue disponible ultérieurement à moindre coût). »
« Le coût d’objectif des travaux du modèle de base (T4 – 66m2) livré fini et raccordé aux réseaux distribuant la parcelle est visé à 60 000 HT, hors fondations spéciales. Le chiffrage des fondations spéciales éventuelles sera présenté à titre complémentaire en indiquant les hypothèses prises en compte par l’équipe pour établir ce chiffrage.
Les propositions pourront porter sur de l’individuel pur, groupé ou intermédiaire ainsi que du petit collectif. »

Règles de construction territoriales pour le social

Cette tentative se base sur l’adaptation d’une réglementation au contexte du territoire. Si la référence reste le LLTS, des aménagements peuvent y être faits afin de faire baisser les coûts pour ne pas dépasser 60.000 euros. C’est moins de 1000 euros le mètre carré, soit près de moitié moins que les logements sociaux actuellement produits dans notre île.
Pour cela, le recours à la modularité est privilégié. Il s’agit donc d’aller vers la standardisation de maisons individuelles ou d’immeubles. Avec le développement des technologies, le recours à l’impression 3D pourra alors faire baisser encore plus le coût de production de ces logements sociaux modulaires.
Cette mise en œuvre d’une réglementation spécifique va dans le sens de l’orientation du Parti communiste réunionnais qui plaide pour des solutions adaptées pour le développement du pays.
Cette initiative du gouvernement français constitue donc une tentative de remettre en cause le modèle de production de logements sociaux, jugé donc trop cher.
Reste à savoir si l’appel à propositions suscitera des vocations au sein de notre île, elle aussi durement frappée par la crise du logement. En effet, il est essentiel que les personnes concernées par la crise du logement puissent décider des conditions dans lesquelles ils pourront vivre dans leurs nouveaux logements.

M.M.


Calendrier de TOTEM

Les dossiers de candidature sont à déposer en ligne au plus tard le 15 octobre 2021 à minuit sur le site :

https://puca.wiin-organizers.com/fr/applications/Un-TOit-pour-Tous-En-Outre-Mer-TOTEM

1. Lancement de la consultation : 5 juillet 2021

2. Date limite de remise des candidatures : 15 octobre 2021

3. Jury de sélection des candidatures : 9 novembre 2021

4. Visites de sites : les groupements sont invités à réserver leur disponibilité entre le 1er et le 12 décembre 2021. Les dates précises des visites sur site seront communiquées aux candidats admis à concourir.

5. Date limite de remise des projets : 25 février 2022 – minuit

6. Jury : avril 2022.

7. Cérémonie de remise des prix : mai 2022