À La Réunion, 80% de la population est éligible à la LBU, nous comptons 74.000 rmistes. 21.000 logements insalubres, 25.000 demandeurs de logement sociaux et entre 2.000 et 4.000 logements informels construits chaque année... C’est Hassen Ganthy, directeur général adjoint du Conseil général qui rappelle ces chiffres cadres, ainsi que la barre à atteindre de 9.000 logements par an minimum à construire pour faire face à la pression démographique. D’où l’effort de relance souhaité par le Département quand il met dans son Plan départemental de Cohésion sociale des mesures pour favoriser le logement aidé ou un recensement de son patrimoine foncier dans le but de permettre aux plus démunis d’accéder à des logements privés à des prix accessibles.

Crise foncière

L’Établissement public foncier de La Réunion constitue une réserve foncière pour les villes de demain. Jacques Leroux, négociateur foncier fait noter que l’observatoire de l’AGORAH (1) enregistre entre 1992 et 2003 des prix moyens qui ont augmenté de 125%, soit de 10% chaque année. Les prix augmentent dans l’Est et vers les hauts. Le contexte est difficile car la population augmente, l’extension urbaine est limitée et les procédures d’urbanisation de plus en plus longues. D’ici 2020, Jacques Leroux estime qu’il est nécessaire de construire 160.000 logements, soit 70% du parc actuel et que les logements sociaux qui en représente la moitié (70.000) devront être construits par la puissance publique.

Crise du logement social

Cette exigence impose une forte consommation d’espace si bien que répondre à cette demande est quasiment irréalisable. Si l’on reste sur la base de 30 logements par hectare, il faut, uniquement pour le logement social, plus de 2.000 hectares. Or il nous indique les réserves foncières des communes et des bailleurs sociaux ne cessent de fondre : 1.400 hectares en 2002 contre 1.100 hectares en 2004. D’où l’utilité de l’EPFR (2) qui achète les terrains dès aujourd’hui en prévision des opérations de demain. Encore faut-il déterminer les terrains stratégiques et que les communes demande à l’EPFR de les acquérir. Des conventions permettent d’accéder à des mesures de minoration foncière qui font que l’EPFR revend ces terrains 20% moins chers.

Les raisons de la crise

Laurent Condomines du service habitat et urbanisation de la Direction départementale de l’équipement précise que sur les 9.000 logements à construire annuellement, la moitié devraient être des logements sociaux. L’État finance actuellement entre 3.000 et 4.000 logements sociaux, sur 130 millions d’euros inscrit à la LBU (3), 95 millions sont consacrés aux nouveaux logements. Pour lui, "c’est un investissement fort à maintenir, pour lequel il faut se battre." Cependant, il ajoute que "même avec un budget plus conséquent, les opérateurs sont dans l’incapacité de suivre un programme plus dense, le problème de disposition du foncier reste posé. Les appels d’offres pour logements sociaux sont insatisfaits, les entreprises étant accaparées par la défiscalisation".
Pour Laurent Condomines, le premier enjeu est de libérer du foncier. Il en appelle à la volonté du maire de construire, ou pas, des logements sociaux sur sa commune. Pour l’heure, si 80% des foyers sont éligibles au logement social, seuls 30% y ont accès. Eric Wuillay de CBO Territoria soulignera le rôle prépondérant de l’aménagement des futurs quartiers et appuiera fortement la nécessité de développer des parcours résidentiels.
Perverse défiscalisation

Grand succès économique, la défiscalisation comporte des effets pervers, car les logements sociaux n’en bénéficient pas. André Ladevez, président de la Fédération régionale des promoteurs et constructeurs de La Réunion constate qu’elle a permis à notre marché de s’ouvrir sur la métropole, grâce à son attractivité. Il remarque également un décalage dans la conception des logements construits par les métropolitains avec les besoins de la réalité réunionnaise.
La défiscalisation produit des logements très typés ne dépassant pas le T3. Les investisseurs métropolitains justifient cette situation par le coût fortement élevé des opérations immobilières à La Réunion. Ils craignent d’ailleurs un effet boomerang si on touchait à nouveaux aux règles de la défiscalisation.

Eiffel

(1) Agence pour l’observation de La Réunion, l’aménagement et l’habitat.
(2) Établissement public foncier de La Réunion.
(3) Ligne budgétaire unique.

Doubler le nombre de logements

À l’horizon 2030, tout le monde sait désormais que nous atteindrons le million d’habitants. Un million d’habitants c’est 215.000 logements supplémentaires à construire, soit une augmentation de 90% des logements. Jean-Marc Lardoux précise que l’INSEE estime que l’Est et le Nord réunis accueilleraient à l’avenir moins de nouvelle population que l’Ouest et le Sud, sans que le poids respectif des micro-régions ne se modifie. Le Nord devra accueillir 37.000 logements et le Sud 84.000.

Le prochain SAR en 2008

Mathieu Chichery, chef de projet SAR au Conseil Régional indique que les trois principaux objectifs du SAR de 1995 ont été atteints : préservation des espaces naturels et agricoles, rééquilibrage au profit des hauts et densification urbaine.
Le prochain SAR devrait intervenir à la fin 2008, la Région termine actuellement l’état des lieux pour déterminer les enjeux majeurs et envisager les futurs possibles avant de soumettre son projet au Conseil d’État.