“Les Géraniums” - c’est le nom de la livraison inaugurée le 12 juillet rue des Capucines, à Trois-Bassins -, est une opération de 12 logements évolutifs sociaux (LES) en accession à la propriété. Ce sont des logements en R + 1 (duplex, du T3 au T5), construit chacun sur une parcelle de 300 m2.
La subvention de la LBU (334.000 euros) représente 39% du coût total de l’opération, dans laquelle le prix de revient moyen par logement (terrain et kaz) est de 71.500 euros. L’État, la Communauté des communes de l’Ouest (TCO) et la municipalité de Trois-Bassins ont apporté les financements nécessaires aux réseaux de viabilisation. Lorsque c’est nécessaire, il revient à l’opérateur de trouver des financements complémentaires pour les logements.
A Trois-Bassins, depuis le début de l’année, douze familles ont pu emménager dans un logement neuf, dont elles sont propriétaires. Le maire de Trois Bassins, Pierre Heideger, a estimé que ce lotissement était « un signal fort à l’adresse de tous ceux qui sont dans l’attente d’un logement ».
Pour les quelque 300 familles dans ce cas, dans la petite commune des Hauts de l’Ouest, c’est surtout le signal d’une longue attente, si tant est que les pouvoirs publics continuent à financer la réalisation de LES, dans un contexte de très forte pression foncière.
Les difficultés de réalisation des LES sont de plusieurs ordres, à commencer par la rareté du foncier. La SIDR relève aussi « un manque d’intérêt des entreprises du BTP sur ce produit » et « un manque d’entreprises spécialisées ». « Pour que la phase “montage et sélection” soit assurée sans allonger exagérément les délais globaux, les opérateurs agréées doivent disposer de moyens humains et techniques suffisants, en général pas moins de 3 personnes », précise-t-on à la SIDR. Parmi les familles attributaires, il en était une qui a dit avoir attendu son logement pendant quinze ans.
Concernant les difficultés de réalisation des L.E.S, le directeur général de la SIDR, Philippe Jouanen, a fait observer lors de l’inauguration de Trois-Bassins qu’il fallait que les communes trouvent des terrains, qu’elles les viabilisent - ce qui a un coût très souvent décourageant pour les petites collectivités - et qu’elles en réalisent l’assainissement dans des délais courts, selon les nouvelles directives européennes en la matière.

P. David

SIDR et Chambre des Métiers

Protocole de partenariat et d’échange de bonnes pratiques

Les LES ne sont pas les seuls logements neufs dans la réalisation desquels les opérateurs rencontres des difficultés.
La question que soulève la SIDR sur la taille de bon nombre d’entreprises réunionnaises du Bâtiment ne se pose pas que pour la réalisation des LES. Elle concerne tout autant la problématique des réhabilitations ou amélioration de logements ou encore la maintenance des logements formant le patrimoine des bailleurs sociaux.
C’est ce qui a motivé la signature, le 19 juin dernier, du « Protocole de partenariat et d’échange de bonnes pratiques professionnelles » entre le représentant de la Chambre de Métiers et celui de la SIDR. Ce protocole vise notamment à « élargir l’offre professionnelle pour satisfaire aux besoins qualitatifs et quantitatifs de production de logements » et reconnaît « l’importance du potentiel professionnel du secteur de l’artisanat, tant sur le plan technique et compétences que sur celui de la mobilité et de l’adaptabilité dans les divers domaines de la construction ».
Ce protocole part d’un constat fait par la SIDR - et probablement les autres bailleurs sociaux : la difficulté à faire entrer les petites entreprises dans les marchés publics de la construction de logements. « Le secteur du Bâtiment manque de structures moyennes et la Chambre des métiers a mis en place une cellule qui va inciter les petites entreprises à se structurer, à se regrouper en GIE, et apporter une aide pour répondre aux appels d’offre » explique Bernard Hoarau, chargé de communication à la SIDR.
Depuis plus d’un mois et demi, l’appel d’offre pour le gros œuvre dans une opération SIDR de 34 logements sociaux ¬- opération Santorin, à la Possession - est resté infructueux. Ce n’est pourtant qu’à quelques encablures des grosses entreprises du BTP, soupire-t-on à la SIDR... Mais sur de tels marchés, les grosses sociétés - toutes occupées sur les gros chantiers - présentent des prix prohibitifs, et les artisans, souvent, n’atteignent pas la taille critique suffisante.

An plis ke sa

CELES : Un recours pour les très démunis

Dans la longue procédure - 2 à 3 ans, en mettant les choses au mieux - d’attribution des LES, après une présélection des candidats au logement, leur éligibilité fait l’objet d’un examen par une commission pluripartite, la C.E.L.E.S.

La Commission qui statue sur l’admission, l’ajournement ou le refus des candidats se compose de membres représentant la Direction de l’Equipement, l’Agence départementale d’Insertion, la Caisse d’Allocations familiales, la Direction des affaires sanitaires et sociales ainsi que d’autres acteurs financiers et sociaux et des représentants de l’opérateur.

La CELES a pour mission principale de déclarer l’éligibilité et d’établir des priorités parmi les ménages déclarés éligibles selon des critères devant contribuer au respect des exigences de transparence et d’équité.

Aux termes des règlements pris pour l’application des Plans Départementaux pour le Logement des Personnes Défavorisées, les demandes émanant des familles ou des personnes hébergées dans les habitations insalubres ou surpeuplées, ne satisfaisant pas aux conditions d’attribution de l’allocation logement, sont examinées en priorité.
Les commissions d’arrondissement examinent l’ensemble des dossiers présentés et statuent sur l’éligibilité à la subvention et sur la validité des montages financiers prévisionnels.

Propriétaire pour 62 euros/mois

Exemple de financement pour une famille constituée d’un couple de RMIstes avec deux enfants à charge (*).

Coût du logement 69.000 euros

Subvention de l’Etat 28.500 euros

Apport personnel 1.600 euros

Remboursement mensuel 324 euros

Allocation Logement 262 euros

Reste à payer 62 euros

(*) Simulation moyenne, qui ne correspond pas exactement à la situation présente, puisque le coût du logement est supérieur et la subvention de l’Etat un peu moindre.
Mais sur le principe, l’aide à la pierre apportée dans le cadre de la réalisation de L.E.S peut atteindre 50% du prix de revient d’un logement en accession très sociale et l’aide de l’Etat est plafonnée en fonction de la composition familiale et des ressources.
Le L.E.S est souvent couplé avec les opérations de résorption de l’habitat insalubre, et offre une solution de relogement aux occupants de ces secteurs. Les bénéficiaires de LES pour l’accession peuvent aussi percevoir l’allocation logement (AL), ce qui diminue d’autant leur remboursement.

L’avantage du LES est qu’il est basé sur le principe d’un logement non fini, pour permettre l’accession à la propriété des ménages à très faibles ressources.
Son inconvénient est d’être plus consommateur de foncier qu’une opération collective en locatif social...

Logement social, logement saturé

Selon une étude ministérielle, la construction faiblit, tandis que les locataires s’accrochent. Bilan : la saturation est inévitable.

L’étude qui vient d’être rendue publique par les statisticiens du ministère de l’Ecologie, du Développement et de l’Aménagement durables est édifiante. Consacrée à l’état du parc locatif social au 1er janvier 2006, elle montre l’ampleur du déficit de logements, compte tenu des demandes insatisfaites, qui s’élevaient en 2005 à un peu moins de 1,3 million selon la Fondation Abbé Pierre.

Des logements plus rares...

"Au cours de l’année 2005, près de 49 000 nouveaux logements ont été mis en service", démarre l’étude. Sauf que près de 14 000 d’entre eux ne sont pas du neuf, mais de l’ancien passé sous le pavillon "parc locatif social", tout en étant parfois déjà occupé... Ainsi, en Ile-de-France, à peine la moitié des nouvelles mises en service sont des logements neufs. Il convient par ailleurs de rajouter, au plan national, les 13.100 démolitions et les 7.700 ventes de logements... Bilan : sur une année, le parc locatif a gagné moins de 30.000 logements, soit moins de 1%. Une tendance durable : « le rythme de croissance, proche de 2% au milieu des années 1990, n’a plus dépassé 1% depuis 2002 », rappelle l’étude.

...moins disponibles

Dans le même temps, la disponibilité des logements diminue nettement : « en métropole le taux de vacance atteint 2,3% (...) il faut remonter dix ans en arrière pour constater une vacance aussi faible », notent les statisticiens. Car les locataires en place s’accrochent de plus en plus : en 2005, seuls 9,5% des logements ont changé de locataires, contre 10,1% en 2004 et plus de 12% dans les années 90. La situation frise même l’immobilisme en PACA, région très recherchée : en 2005, la mobilité résidentielle n’a été que de 3,8%.

... et plus chers

Comme l’a déjà montré l’association Consommation logement et cadre de vie début juin (voir l’article "Hausse des loyers : l’Etat impuissant"), la hausse des loyers dans le parc social n’a rien à envier à celle du parc privé : en 2005, le loyer mensuel moyen a grimpé de 2,8%, et jusqu’à plus de 4% dans les régions Nord-Pas-de-Calais, Corse et PACA. Toutefois, il reste à un niveau modeste : 2,61 euros par m2, soit 130 euros pour 50m2, un loyer qui ferait rêver de nombreux locataires privés...