Pour faire face à l’augmentation du coût du foncier à La Réunion, on propose d’instaurer un mécanisme de taxation des plus-values Un tel dispositif existe : la loi du 13 juillet 2006 sur le logement a mis en place une « taxe forfaitaire sur la cession à titre onéreux de terrains nus qui ont été rendus constructibles du fait de leur classement ». La taxe s’applique lorsque le prix initial du terrain est multiplié par trois. Le taux retenu est celui de 6,6% du montant total de la transaction. Les recettes qui vont à la commune ou à la communauté de communes doivent financer l’installation d’équipements rendus nécessaires par la constructibilité du terrain. Cette disposition a été mise en application à La Réunion. Il y a deux ans, la fédération socialiste faisait la proposition d’une taxe de 50% avec une franchise sur les premiers 2.000 m2 sans indiquer le destinataire de la recette et l’usage qu’on en fera.
L’efficacité du dispositif est cependant à discuter.
La taxation n’empêchera pas une augmentation du prix du foncier. Elle s’inscrit dans un processus où, à partir de l’existence d’un gain on propose d’en partager le bénéfice avec la puissance publique. La taxation augmente donc le nombre de bénéficiaires de la plus-value, mais ne la diminue pas. Sachant qu’il peut retirer un profit de l’opération, l’acteur public (la commune ou le regroupement de communes) ne sera-t-il pas tenté de démultiplier les déclassements ? La taxation pourrait générer au final, une hausse du prix de l’immobilier : le montant de la taxe à venir étant répercutée sur le prix final. Elle pourrait avoir un autre effet : diminuer l’offre de foncier pour éviter la taxation.
Dans le cadre de la défiscalisation, l’effet inflationniste obéit à un mécanisme où hausse du prix du foncier résulte de l’absence d’un plafonnement de l’avantage fiscal. Actuellement, quel que soit le prix de vente du m2 construit, la défiscalisation joue. En l’absence d’une limite au-dessus de laquelle il n’y a plus d’avantage, l’investisseur est prêt à mettre n’importe quel prix pour acheter un logement : il sait que par le biais d’une défiscalisation non plafonnée il retrouvera ses billes. Quant au promoteur, assuré de trouver un acheteur, il est, quant à lui, prêt à récupérer du foncier sans discuter du prix : le prix de vente du logement va lui permettre d’absorber cette dépense. Là aussi, la demande pousse les coûts vers le haut.
Le projet de loi programme propose des dispositifs de plafonnement de l’avantage fiscal (limite de 100 m2 habitable pour l’accession à la propriété, limite de 1.800 euros hors taxes par mètre carré de surface habitable dans le logement intermédiaire et le logement social). Ces mesures, propres au logement, pourraient être complétées par les intentions proclamées de réformer les niches fiscales outre-mer, c’est-à-dire de limiter le gain qu’une personne physique (mais pas une personne morale).
Les questions que l’on peut se poser sont les suivantes : ces mesures ne vont-elles pas réduire l’attractivité de la défiscalisation ? Vont-elles permettre effectivement de contraindre la hausse du coût du foncier ou, au contraire, contribueront-elles à organiser la rareté des terrains (les propriétaires ne voulant plus vendre parce que n’étant plus assurés d’une bonne rentabilité) et donc une baisse de l’offre ?

MS